Ολοταχώς για τα προ κρίσης επίπεδα «τρέχουν» οι τιμές των ακινήτων, καλύπτοντας το μεγαλύτερο μέρος των απωλειών που προκάλεσε η δεκαετής οικονομική κρίση.
Σύμφωνα με το ειδικό σημείωμα της Τράπεζας της Ελλάδος, το 2023 καταγράφηκαν επιταχυνόμενοι ρυθμοί αύξησης τόσο των τιμών των κατοικιών όσο και των εμπορικών ακινήτων (προνομιακά γραφεία και λιανικό εμπόριο), με τις προνομιακές τοποθεσίες και τα επενδυτικά ακίνητα να κατέχουν ηγετική θέση στην αγορά.
Άνοδος τιμών στα διαμερίσματα
Οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν όμως περαιτέρω και, κόντρα στην πανευρωπαϊκή τάση, το β’ τρίμηνο του 2024 «έτρεξαν» 9,2% σε ετήσια βάση, αν και με επιβραδυνόμενο ρυθμό (α’ τρίμηνο 2024: 10,6%).
Επί της ουσίας μιλάμε για σωρευτική άνοδο 69,3% από το γ’ τρίμηνο του 2017, όταν η κτηματαγορά είχε πιάσει πάτο, κι όσο κι αν σοκάρει, παρά το ράλι των τελευταίων ετών, οι τιμές των ακινήτων εξακολουθούν να είναι 2,5% χαμηλότερες σε σύγκριση με την ιστορική τους κορύφωση το γ’ τρίμηνο του 2008.
Μια πιο προσεκτική ματιά αποκαλύπτει, πάντως, ένα στοιχείο που αποκτά μεγαλύτερο ενδιαφέρον, σε συνάρτηση με την τάση που θέλει τους υποψήφιους αγοραστές να στρέφονται κατ’ ανάγκη σε μικρότερα και παλαιότερα ακίνητα.
Ενώ στα νεόδμητα οι τιμές κινούνται, πλέον, γύρω στο 5% υψηλότερα από τα προ κρίσης επίπεδα, στα διαμερίσματα ηλικίας άνω των 5 ετών η «ψαλίδα» με τα επίπεδα του 2007-2008 παραμένει γύρω στο 4% ανοικτή. Τι σημαίνει πρακτικά αυτό; Ότι η αναζήτηση στέγης ακόμα και σε αυτά τα ακίνητα έχει προοπτική να γίνει πιο ακριβή.
Ακίνητα: Το... μπρα-ντε-φερ παλιών και νεόδμητων
Η τελευταία πανελλαδική έρευνα της Remax έδειξε ότι η τάση των τελευταίων ετών, από τη στιγμή δηλαδή που η κτηματαγορά βγήκε από τον λήθαργο, συνεχίζεται.
Κατ' αρχάς, το ενδιαφέρον εστιάζεται σε παλαιές κατοικίες ηλικίας άνω των 20 ετών, τις οποίες επέλεξε το 69,5% των αγοραστών. Ακολουθούν τα νεόδμητα ακίνητα έως και 5 ετών τα οποία αποτελούν το 15,5% των συνολικών πωλήσεων.
Οι ενδιάμεσες ηλικιακές κατηγορίες ακινήτων, δηλαδή από 16 έως 20 έτη, συγκέντρωσαν συνολικά το ενδιαφέρον μόλις του 0,6% των αγοραστών. Από 11 έως 15 έτη το ποσοστό των τελικών αγοραστών ανήλθε σε 13,2% και από 6 έως 10 έτη μόλις στο 1,2%.
Ακόμα μεγαλύτερο ενδιαφέρον έχουν, όμως, τα στοιχεία για την Αττική, καθώς παρατηρείται ότι το 82,7% των πωληθέντων ακινήτων ανήκουν στην κατηγορία των παλαιών οικιστικών, ηλικίας άνω των 20 ετών! Αντίθετα, τα νεόδμητα και τα καινούργια ακίνητα, έως και πενταετίας, αποτελούν μόλις το 4% των συνολικών αγοραπωλησιών, δηλαδή 2 ποσοστιαίες μονάδες χαμηλότερα σε σχέση με το 2022.
Ο λόγος είναι προφανής. Σύμφωνα με τα στοιχεία του indomio, η μέση τιμή για κατοικίες προς πώληση τον Αύγουστο ήταν 3.043 € ανά τ.μ., με μια αύξηση του 5,81% σε σύγκριση πέρσι (2.876 €/τ.μ.). Μόλις τρία χρόνια πίσω, δηλαδή πριν ξεσπάσει η πληθωριστική κρίση που «ροκάνισε» κι άλλο τα διαθέσιμα εισοδήματα, η μέση τιμή ήταν 2.245 €/τ.μ. Κι αυτό είναι μόνο η κορυφή του παγόβουνου αν λάβει κανείς υπ' όψιν ότι υπάρχουν περιοχές όπου οι τιμές των νεόδμητων έχουν σπάσει προ πολλού το φράγμα των 5.000 €/τ.μ. (Βούλα, Γλυφάδα, Ελληνικό, Π. Ψυχικό) ή ακόμα και των 7.500 €/τ.μ. (Βουλιαγμένη), ενώ οι τιμές άνω των 3.500 €/τ.μ. μοιάζουν να είναι ο κανόνας στις περισσότερες γειτονιές των Βορείων και Νοτίων Προαστίων.
«Στροφή» στα μικρά
Εκτός από τα παλιά, αναζητούνται σαν... ζεστό ψωμί και τα μικρότερα διαμερίσματα, μόνο που εδώ υπεισέρχεται και ο παράγοντας των επενδύσεων.
Όπως σημειώνει η Remax, οι αγοραστές προτιμούν μικρότερα ακίνητα επειδή είναι πιο προσιτά στην τιμή και έχουν χαμηλότερα έξοδα συντήρησης σε σύγκριση με τα μεγαλύτερα, ενώ, στην περίπτωση που επιλέξουν να τα εκμισθώσουν, οι αποδόσεις είναι σημαντικές.
Πρακτικά, μιλάμε για τον «κράχτη» των βραχυχρόνιων μισθώσεων. Ειδικότερα, όπως προκύπτει από τις πανελλαδικές αγοραπωλησίες μέσω της RE/MAX, ο 1 στους 4 αγοραστές (24,9% επί του συνόλου) επέλεξε ακίνητα εμβαδού από 51 έως 75 τ.μ., ενώ το 24,7% επέλεξε μικρότερου εμβαδού, έως 50 τετραγωνικά μέτρα. Σε σχετικά υψηλά επίπεδα παραμένουν οι αγορές μεγαλύτερων ακινήτων, καθώς ακίνητα εμβαδού από 76 έως 100 τ.μ. αγόρασαν οι 23 από τους 100 ενδιαφερόμενους και περίπου 1 στους 5 αγόρασαν ακόμη μεγαλύτερου εμβαδού ακίνητα, από 101 έως 150 τετραγωνικά μέτρα.
Ακίνητα με εμβαδόν από 151 τετραγωνικά μέτρα και πάνω επιλέχθηκαν από το 8,8% του συνόλου των αγοραστών, παρότι τα συγκεκριμένα ακίνητα προσφέρουν μεγαλύτερη άνεση και ευρυχωρία.