Η αξιοποίηση 900.000 «κλειστών» ακινήτων μπορεί να αναχαιτίσει την έκρηξη στις τιμές των ενοικίων, εκτιμά έκθεση του Πανελλαδικού Κτηματομεσιτικού Δικτύου E Real Estates, στην οποία περιλαμβάνονται πέντε προτάσεις για την επίλυση του κόστους στέγασης.
Στην Ελλάδα η συσσωρευτική αύξηση των ενοικίων, από το 2018 έως και το 2022, κυμάνθηκε από 37,2% έως και 42,1%. Υψηλότερες αυξήσεις καταγράφονται μέχρι σήμερα κυρίως σε μικρότερα ακίνητα κατάλληλα για φοιτητές, όπου οι ζητούμενες τιμές μίσθωσης αυξήθηκαν κατά 53% στην Αθήνα, και στην Πάτρα κατά 49,23%.
Το κόστος στέγασης έχει εκτιναχθεί σε τέτοια επίπεδα, που αγγίζει το 60%-70% του μέσου μηνιαίου μισθού, και, αν πρόκειται για οικογενειακή κατοικία, το σύνολο ενός «καλού» μισθού. Σύμφωνα με τη Eurostat, η χώρα μας είναι «πρωταθλήτρια» στο κόστος στέγασης στο σύνολο των χωρών της Ευρωζώνης, τόσο για όσους ζουν στα αστικά κέντρα όσο και για εκείνους που ζουν σε αγροτικές περιοχές.
Λύση τα εκατοντάδες χιλιάδες «κλειστά» ακίνητα
Το τελευταίο διάστημα στο επίκεντρο των συζητήσεων έχει τεθεί ο μεγάλος αριθμός κενών οικιστικών ακινήτων στη χώρα μας. Γεγονός που -για πολλούς- συνηγορεί στη ραγδαία αύξηση των ζητούμενων μισθωμάτων που καταγράφεται ιδιαίτερα τα τελευταία 4-5 χρόνια.
«Σύμφωνα με στοιχεία που είχε αρχικά δημοσιεύσει ο υπουργός Επικρατείας Άκης Σκέρτσος, 750.000 ακίνητα δηλώνονται στην ΑΑΔΕ ως κενά/κλειστά, ενώ με βάση τα πρόσφατα στοιχεία από τις φορολογικές αρχές αναφέρουν πως τα κλειστά και χωρίς ηλεκτροδότηση ακίνητα μπορεί να φτάνουν και τις 900.000 (15% επί του συνόλου). Αυτό που δεν μπορούμε να γνωρίζουμε είναι αν τα κενά οικιστικά ακίνητα, αρχικά, είναι κατάλληλα προς μίσθωση ή πρόκειται για παλιά ακίνητα που απαιτούν σημαντικές ανακαινίσεις προκειμένου να καταστούν και πάλι λειτουργικά. Ωστόσο, αποτελούν λύση αν δοθούν κίνητρα», δηλώνει ο πρόεδρος του E- Real Estates, Θεμιστοκλής Μπάκας.
4+1 προτάσεις για την αξιοποίηση των κενών κατοικιών
- Φορολόγηση των κενών κατοικήσιμων οικιστικών ακινήτων με απαλλαγή στην περίπτωση κατοίκησής τους.
Το μέτρο, που έχει εφαρμοστεί στη Γαλλία, στο Ηνωμένο Βασίλειο, στο Ισραήλ, στην Ιρλανδία και στις πολιτείες Βανκούβερ και Όκλαντ του Καναδά, με μακροπρόθεσμο αποτέλεσμα την αύξηση της διαθεσιμότητας ακινήτων προς ενοικίαση, θα μπορούσε να υιοθετηθεί στη χώρα μας αποκλειστικά στις «πιεσμένες» περιοχές. Δηλαδή όπου οι μέσες τιμές ενοικίασης έχουν αυξηθεί κατά 5% περισσότερο από τον πληθωρισμό τα προηγούμενα πέντε χρόνια ή οι μέσες τιμές ενοικίασης συνολικά έχουν υπερβεί το 30% του μέσου εισοδήματος των νοικοκυριών στην περιοχή.
- Μηδενικός φόρος ή έκπτωση φόρου κατά 50% στα εισοδήματα από ενοίκια
Σήμερα από τα «κλειστά» ακίνητα, το Δημόσιο και κατ' επέκταση ο ιδιοκτήτης δεν εισπράττουν εισοδήματα. Η έκπτωση φόρου κατά 50% ή ακόμη καλύτερα ο μηδενικός φόρος θα αποτελέσει κίνητρο για τους ιδιοκτήτες που θα «βγάλουν» στην αγορά κατοικίες που μέχρι πρότινος δεν τις διέθεταν προς ενοικίαση. Θα μπορούσε να αφορά κατοικίες που είναι «κλειστές» τουλάχιστον 18-24 μήνες.
Ο μηδενικός φορολογικός συντελεστής ή η έκπτωση φόρου κατά 50% στα εισοδήματα μπορεί να αποτελέσει μέτρο για τα επόμενα τρία χρόνια σε μακροχρόνιες συμβατικές μισθώσεις - όχι μικρότερες της τριετούς διάρκειας. Μέτρο που δεν επιβαρύνει τον Κρατικό Προϋπολογισμό.
- Φορολογικά και χρηματοδοτικά κίνητρα σε ιδιοκτήτες ακινήτων που χαρακτηρίζονται υποβαθμισμένα - εγκαταλελειμμένα.
Η πόλη της Ρίγας (Λετονία) θέσπισε έναν κανονισμό για την αύξηση του φόρου ιδιοκτησίας μέχρι και 10-15 φορές υψηλότερο σε κτίρια που χαρακτηρίζονται υποβαθμισμένα για να ενθαρρύνουν την αποκατάστασή τους. Για τον σκοπό αυτόν ίδρυσαν την Επιτροπή Επιθεώρησης Υποβαθμισμένων Κτιρίων (Commission for the Inspection of Degraded Buildings).
Η απειλή των φορολογικών αυξήσεων στη Ρίγα οδήγησε σε σημαντικές δραστηριότητες ανακαίνισης. Το συγκεκριμένο μέτρο στη χώρα μας, σύμφωνα πάντα με την έκθεση του E- Real Estates, θα μπορούσε να λειτουργήσει συνδικάστηκα με την παροχή φορολογικών κινήτρων για τους ιδιοκτήτες καθώς και προγραμμάτων χρηματοδότησης για να ενθαρρύνει την αποκατάσταση των κενών κατοικιών για την ενίσχυση της παροχής προσιτής στέγασης.
- Αξιοποίηση των αδήλωτων ακινήτων - αγνώστου ιδιοκτήτη που θα προκύψουν, όπως προβλέπεται στο άρθρο 9 του ν. 2664/1998 για το Εθνικό Κτηματολόγιο και θα περιέλθουν στο Ελληνικό Δημόσιο, καθώς και των ακινήτων της Τοπικής Αυτοδιοίκησης που δεν χρησιμοποιούνται.
Η αξιοποίηση μπορεί να πραγματοποιεί με τον εξής τρόπο:
- Να εκχωρηθούν τα ακίνητα στον νέο Οργανισμό στεγαστικής πολιτικής που θα δημιουργήσει το Ελληνικό Δημόσιο.
- Ο νέος Οργανισμός να προκηρύξει διαγωνισμό μακροχρόνιας εκμετάλλευσης (με ή χωρίς κόστος μίσθωσης - ανάλογα με το είδος του ακινήτου) των ακινήτων σε ιδιώτες επενδυτές, με την υποχρέωση να ανακαινιστούν πλήρως σύμφωνα με τις προδιαγραφές του Οργανισμού του Δημοσίου. Τα τετραφωνικά μέτρα που θα προκύψουν, είτε θα προσφέρονται «δεσμευτικά» προς μακροχρόνια μίσθωση με προσιτό ενοίκιο και θα αποτελεί έσοδο του επενδυτή είτε ένα μέρος των τετραγωνικών μέτρων (πχ. το 30%) θα ανήκει στη διαχείριση του Οργανισμού του ελληνικού δημοσίου.
- Ανάλογα με την πρόταση του ιδιώτη επενδυτή, μετά από 10-15 χρόνια μπορεί να δίνεται η δυνατότητα στον Οργανισμό του Δημοσίου να εισπράττει μέρος των εσόδων ώστε να τα χρησιμοποιεί σε επιδόματα στέγασης σε ευπαθείς ομάδες και νέα ζευγάρια.
«Δηλαδή, με βάση την άνωθεν πρόταση, έχουμε τη δυνατότητα να ανακαινίσουμε δωρεάν τα ακίνητα του Ελληνικού Δημοσίου, να αυξήσουμε δωρεάν τις αξίες των ακινήτων του Δημοσίου (εγγραφή των αξιών στους ισολογισμούς) και να στεγάσουμε με προσιτό ενοίκιο τον κόσμο που έχει ανάγκη. Εισπράττοντας ταυτόχρονα εισοδήματα για να παρέχουμε στήριξη μέσω επιδομάτων σε όσους δεν μπορούν να ενταχθούν ή/και βρίσκονται σε λίστα αναμονής», εξηγεί ο κ. Μπάκας.
- Ακίνητα αδόμητα και δομημένα του δημοσίου τομέα.
Τέλος, ως πέμπτο μέτρο προβάλλεται η αξιοποίηση των ακινήτων μέσω διαγωνισμού για την ανέγερση κατοικιών, όχι με τη μέθοδο της αντιπαροχής που ουσιαστικά είναι έμμεσος τρόπος πώλησης, αλλά με δικαίωμα επιφανείας. Ουσιαστικά, παραχωρείται στους ιδιώτες επενδυτές ένα επιφανειακό δικαίωμα σε ακίνητα που ανήκουν στο δημόσιο τομέα και οι επενδυτές αναλαμβάνουν να χτίσουν/ανακαινίσουν τα ακίνητα και να διαθέσουν το 30%-40% των διαθέσιμων οικιστικών μονάδων με προσιτά ενοίκια. Κατά τη διάρκεια του δικαιώματος επιφανείας, το υπόλοιπο 60% -70% των οικιστικών μονάδων μπορεί να νοικιαστεί εξ ολοκλήρου σε αγοραίες τιμές, ενώ παρέχει τη δυνατότητα στον επενδυτή να πουλήσει το δικαίωμα επιφανείας σε τρίτο - για προκαθορισμός χρονικό διάστημα. Το Ελληνικό Δημόσιο δεν χάνει την ιδιοκτησία των ακινήτων του, ενώ το άνωθεν μέτρο δεν επιβαρύνει τον κρατικό προϋπολογισμό.
Ανάγκη για ένα ολοκληρωμένο σχέδιο στεγαστικής πολιτικής με διεύρυνση των δικαιούχων
Στην έκθεση σημειώνεται ότι απαιτείται να ληφθεί σοβαρά υπόψη ότι το προσαυξημένο κόστος στέγασης δεν αφορά πλέον αποκλειστικά τα κατώτερα οικονομικά στρώματα, που βρίσκονται κοντά στον κίνδυνο φτώχειας ή τα ευάλωτα οικονομικά νοικοκυριά και τους νέους ηλικιακά, πλήττει και άτομα των οποίων τα εισοδήματα είναι αφενός υψηλότερα και αφετέρου πολύ χαμηλά για να μπορούν να στεγαστούν υπό τις συνθήκες της ιδιωτικής αγοράς.
«Οι οικονομικές προκλήσεις στην παγκόσμια κοινότητα καθώς και στη χώρα μας βρίσκονται "προ των πυλών" και απαιτούνται άμεσα διευρυμένες πολιτικές στέγασης με στόχο την αναχαίτηση του κόστους αλλά και πολιτικές με υλοποίηση 2-3 ετών, που θα στοχεύουν στην εξάλειψη ιδίων δεδομένων στο μέλλον. Η χώρα μας είναι από τις λίγες στην Ε.Ε που δεν διαθέτουν κοινωνικές κατοικίες. Η παροχή της στέγης αποτελεί υποχρέωση της Πολιτείας και υπάγεται στον τομέα της κρατικής κοινωνικής πολιτικής», καταλήγει ο πρόεδρος του E-Real Estates.