Ακίνητα: Στα ύψη οι τιμές πώλησης των νεόδμητων διαμερισμάτων -Οι πιο ακριβές περιοχές [πίνακες]

Σε υψηλά επίπεδα και «κόντρα» στα δεδομένα που διαμορφώνει στην οικονομία η πανδημία του κορωνοϊού κινούνται οι τιμές πώλησης των νεόδμητων διαμερισμάτων σε ακίνητα στην Αττική.

Σύμφωνα με τα πρόσφατα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, οι τιμές διαμερισμάτων ηλικίας έως 5 ετών το γ΄ τρίμηνο του 2020 ήταν κατά μέσο όρο αυξημένες κατά 4,2% σε σχέση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2019. Με βάση τα αναθεωρημένα στοιχεία για το 2019 ο μέσος ετήσιος ρυθμός αύξησης των τιμών για τα νεόδμητα διαμερίσματα ήταν 7,7%.

Έρευνα του Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates αποκαλύπτει ότι η διαθεσιμότητα νεόδμητων κατοικιών στο λεκανοπέδιο καταγράφεται μικρή σε σχέση με το σύνολο των προς πώληση ακινήτων.

Η μικρή διαθεσιμότητα στα νεόδμητα κρατά τις τιμές πώλησης σε υψηλά επίπεδα

«Βάσει των υπολογισμών μας, θεωρούμε ότι ο πραγματικός αριθμός νεόδμητων ακινήτων – διαμερισμάτων (70-110 τ.μ.) κατάλληλα για οικογένειες, κατασκευής μετά το 2018, δεν είναι στο σύνολό τους περισσότερα από 2.000 ακίνητα στην επικράτεια του νομού Αττικής. Η μικρή διαθεσιμότητα κρατά τις ζητούμενες τιμές πώλησης σε υψηλά επίπεδα και θεωρούμε ότι δε θα επηρεαστούν άμεσα από τα οικονομικά αποτελέσματα λόγω της πανδημίας του κορωνοϊού ή θα επηρεαστούν σε πολύ μικρό βαθμό στο άμεσο μέλλον», εξηγεί ο πρόεδρος του E-Real Estates, Θεμιστοκλής Μπάκας.

Κεντρικά και νότια προάστια τα περισσότερα ακίνητα

Ο μεγαλύτερος αριθμός νεόδμητων ακινήτων (70-110 τ.μ.) κατασκευής μετά το 2018, σε σχέση με το σύνολο των νεόδμητων ακινήτων στο Ν. Αττικής του ιδίου έτους κατασκευής, καταγράφεται στα κεντρικά και νότια προάστια (Νέα Σμύρνη, Γλυφάδα, Βούλα, Ηλιούπολη, Άλιμο, Παλαιό Φάληρο κ.λ.π.), όπου τα νεόδμητα ακίνητα αποτελούν το 22,2% του συνόλου των προς πώληση ακινήτων στη περιοχή ανεξαρτήτου έτους κατασκευής.

Πιο συγκεκριμένα, σύμφωνα πάντα με τα στοιχεία του Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates, στη Γλυφάδα καταγράφεται το 19,97% των ακινήτων, ακολουθεί το Παλαιό Φάληρο με 14,1%, ο Άλιμος με 13,07% , η Ηλιούπολη με 7,85%, η Νέα Σμύρνη με 6,62%, η Βούλα με 5,19%, ο Άγιος Δημήτριος με 3,5% , το Ελληνικό με 3,2% και το υπόλοιπο 26,5% κατανέμεται στις υπόλοιπες περιοχές των Νοτίων Προαστίων.

Στη δεύτερη θέση βρίσκονται τα βόρεια και ανατολικά προάστια, όπου τα νεόδμητα διαμερίσματα (70-110 τ.μ.) κατασκευής μετά το 2018 αποτελούν το 13,7% του συνόλου των προς πώληση ακινήτων στη περιοχή ανεξαρτήτου έτους κατασκευής. Στις περιοχές αυτές, στο Ηράκλειο καταγράφεται το 21,2% των νεόδμητων ακινήτων, ακολουθούν τα Βριλήσσια με 17,9%, το Μαρούσι με 6,6% ,το Χαλάνδρι με 6,19% ,ο Γέρακας με 5,95%, η Αγία Παρασκευή με 4,49%, Χολαργός με 2,91% και η Κηφισιά με 2,79%.

Μόλις το 4,94% των νεόδμητων ακινήτων στα κεντρικά και δυτικά προάστια

Στη τρίτη θέση βρίσκονται τα κεντρικά και δυτικά προάστια, όπου τα νεόδμητα διαμερίσματα (70-110 τ.μ.) κατασκευής μετά το 2018 αποτελούν το 4,94% του συνόλου των προς πώληση ακινήτων στη περιοχή ανεξαρτήτου έτους κατασκευής.

Ο μεγαλύτερος αριθμός νεόδμητων ακινήτων καταγράφεται στην Πετρούπολη με ποσοστό 26%, ακολουθεί το Γαλάτσι 12,6%, το Περιστέρι με 7,5%, οι Άγιοι Ανάργυροι με 6,32% και το Ίλιον με 5,53%. Το υπόλοιπο ποσοστό κατανέμεται στις λοιπές περιοχές.

Αποκλίσεις ακόμη και 1.000€/τ.μ. μεταξύ κατώτατης και ανώτατης ζητούμενης τιμής πώλησης

Οι περισσότεροι κατασκευαστές ακόμη και στα «hot» προάστια της Αττικής προσπαθούν να πουλήσουν ή και να κλείσουν μέσω προκαταβολής τα νεόδμητα διαμερίσματα από τα σχέδια μέσω φωτορεαλιστικών, διασφαλίζοντας ρευστότητα για την ανέγερση του έργου – πολυκατοικίας αλλά ταυτόχρονα να «μετρήσουν» στη πράξη την ζήτηση για αγορά νεόδμητου ακινήτου στις ζητούμενες – αρχικές τιμές πώλησης.

Ο λόγος που καταγράφεται μεγάλη διαφορά ανάμεσα στην κατώτατη και την ανώτατη ζητούμενη τιμή πώλησης, όπως εξηγεί ο κ. Μπάκας, «είναι, διότι, είτε ο κατασκευαστής είχε αγοράσει το οικόπεδο πριν 4-5-6 χρόνια που οι τιμές ήταν πολύ χαμηλές σε σχέση με τα τέλη του 2018, αρχές του 2019, ή έχει «κλείσει» σε καλό ποσοστό αντιπαροχής το οικόπεδο από τον οικοπεδούχο χωρίς να πιέζεται χρονικά για την αποπεράτωση».

Και συνεχίζει: «Παράλληλα, μη ξεχνάμε ότι, όταν δίνεις προκαταβολή για αγορά διαμερίσματος από τα σχέδια, χωρίς να έχει ανεγερθεί ή να έχουν ολοκληρωθεί όλες οι εργασίες, η τιμή πώλησης είναι πάντα χαμηλότερη ιδιαίτερα αν ο κατασκευαστής δεν έχει πουλήσει το μεγαλύτερο ποσοστό των διαμερισμάτων της πολυκατοικίας».

Σημαντικό παράγοντα στη διαμόρφωση της τιμής αποτελεί: η ποιότητα κατασκευής, η τοποθεσία, η θέα και αν διατίθεται μαζί με το διαμέρισμα χωρίς επιπλέον κόστος αγοράς, ξεχωριστή αποθήκη και parking.

«Σύμμαχος» των νεόδμητων ακινήτων η αναστολή του Φ.Π.Α 24% 

Σύμφωνα με τον κ. Μπάκα, η αναστολή του Φ.Π.Α 24% στις νέες οικοδομές, αποτελεί πολύ βασικό «σύμμαχο» και κίνητρο για τον εκάστοτε κατασκευαστή, που επιθυμεί να επενδύσει στην ελληνική κτηματαγορά εντός του 2020-2022, αποκτώντας όσο το δυνατόν μεγαλύτερο απόθεμα από ακίνητα που δεν θα επιβαρύνονται με ΦΠΑ 24%. «Θεωρούμε ότι θα συνεχίσουμε να καταγράφουμε αύξηση των νέων ιδιωτικών οικοδομικών αδειών. Δε γνωρίζουμε όμως αν αυτές οι άδειες θα ανταποκρίνονται σε ανέγερση διαμερισμάτων ή θα παραμένουν απλώς ως άδειες», αναφέρει ο πρόεδρος του Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates.

Η αναστολή αυτή δεν αφορά μόνο τα νεόδμητα ακίνητα αλλά και παλαιότερα ακίνητα που κατασκευάστηκαν από το 2006 αρχής γενομένης από την 1η Ιανουαρίου του 2020. «Πρόκειται για σημαντική «ανάσα» στους κατασκευαστές, καθώς μπορούν πλέον να πουλήσουν ευκολότερα το εν λόγω απόθεμα και σε υποψήφιους αγοραστές που δεν έχουν απαλλαγή πρώτης κατοικίας (για την οποία δεν υφίσταται ΦΠΑ). Ενώ, η αναστολή του ΦΠΑ βελτιώνει σημαντικά και τους ισολογισμούς των τραπεζών, καθώς αυξάνεται η αξία των ενυπόθηκων δανείων στα βιβλία τους», καταλήγει.

Ο «χάρτης» με τα περισσότερα νεόδμητα διαμερίσματα

Διαμερίσματα 90-110 τ.μ. 1^ου ορόφου, έτος κατασκευής από το 2018



Διαμερίσματα 90-110 τ.μ. 1^ου ορόφου, έτος κατασκευής από το 2018



Διαμερίσματα 90-110 τ.μ. 1ου ορόφου, έτος κατασκευής από το 2018

Διαμερίσματα 90-110 τ.μ. 1ου ορόφου, έτος κατασκευής από το 2018

Οι ζητούμενες τιμές πώλησης νεόδμητων διαμερισμάτων στο Ν.Αττικής

Διαμερίσματα 90-110 τ.μ. 1ου ορόφου, έτος κατασκευής από το 2018

Διαμέρισμα 90-110 τ.μ. 1ου ορόφου, έτος κατασκευής από το 2018

Διαμέρισμα 90-110 τ.μ. 1ου ορόφου, έτος κατασκευής από το 2018

Διαμέρισμα 90-110 τ.μ. 1ου ορόφου, έτος κατασκευής από το 2018

Πηγή: Πανελλαδικό Δίκτυο E-Real Estates