Η άνοδος των τιμών στα ακίνητα μπορεί να «φρέναρε» στους μήνες της πανδημίας, αλλά πλέον πατάει «γκάζι».
Ως «σκιά» σε αυτήν την αναθέρμανση της εγχώριας αγοράς ακινήτων, θα μπορούσε να χαρακτηρίσει κανείς την έλλειψη νεόδμητων, με αποτέλεσμα αφενός οι νέες οικοδομές να «εξαφανίζονται» από τα χαρτιά αφετέρου το αγοραστικό/ επενδυτικό ενδιαφέρον να επικεντρώνεται σε παλιά ή πολύ παλιά ακίνητα, με συνέπεια και στις δύο περιπτώσεις να ανεβαίνουν με μάλλον στρεβλό τρόπο οι τιμές. Η νέα Οδηγία για το ΦΠΑ δεν λύνει απλώς τα χέρια του υπουργείου Οικονομικών, αλλά «υπόσχεται» κατασκευαστικό οργασμό.
Χρονιά-ορόσημο το 2025 για το ΦΠΑ
Σήμερα, τα νεόδμητα υπάγονται κατ’ εξαίρεση σε φόρο μεταβίβασης με συντελεστή 3%, καθώς η εφαρμογή ΦΠΑ 24% έχει «παγώσει» ως το τέλος του 2022. Αρμόδιες πηγές αναφέρουν ότι η αναστολή της επίμαχης διάταξης θα συνεχιστεί και μετά την επόμενη χρονιά, ωστόσο η χρονιά- ορόσημο είναι το 2025, οπότε θα τεθεί σε ισχύ η νέα Κοινοτική Οδηγία για το ΦΠΑ.
Σε ειδικό καθεστώς ΦΠΑ τα νεόδμητα από το 2025
Όπως προβλέπει η ομόφωνη συμφωνία, που επισφραγίστηκε στο Συμβούλιο των υπουργών Οικονομικών μετά από σχεδόν δυόμιση χρόνια σκληρών παζαριών, (και) η Ελλάδα από το 2025 θα μπορεί να εντάξει τα νεόδμητα ακίνητα σε ειδικό καθεστώς ΦΠΑ. Οι ίδιες πηγές επισημαίνουν ότι η Ελλάδα έχει τη δυνατότητα να εφαρμόσει όχι απλώς μειωμένο ή υπερμειωμένο συντελεστή- δηλαδή 13% και 6% με τα ισχυόντα- αλλά ακόμα και μηδενικό, σύμφωνα με τις «κατά παρέκκλιση» προβλέψεις του πλαισίου, όπως πράττει και το Λουξεμβούργο.
Τα οφέλη για την κτηματαγορά είναι προφανή, καθώς θα δοθεί ένα επιπλέον κίνητρο για την ανέγερση νέων κατοικιών, ειδικά σε περιοχές όπου σχεδιάζονται αναβαθμίσεις υποδομών ή επέκταση του αστικού ιστού. Σύμφωνα με τα στοιχεία, που επεξεργάστηκε το υπουργείο Ενέργειας ετοιμάζοντας το νέο «ΕΞΟΙΚΟΝΟΜΩ», το μεγαλύτερο ποσοστό (66,83%) των κατοικιών κατατάσσεται στην κατηγορία Ε-Η, το 26,81% στην Γ-Δ και μόλις το 6,36% στην Α-Β1, κάτι που σημαίνει πολύ απλά ότι 7 στα 10 ακίνητα έχουν ηλικία πριν από το 1980!
Τι μέλλει γενέσθαι με τον Φόρο Υπεραξίας Ακινήτων
Στη διάρκεια της χρονιάς που έρχεται, θα απαντηθεί και το άλλο ερώτημα, που αφορά σε ένα ακόμα «βαρίδι» για την κτηματαγορά: την ενεργοποίηση ή κατάργηση του Φόρου Υπεραξίας Ακινήτων. Ο Φόρος, ο οποίος υπολογίζεται με συντελεστή 15% στη διαφορά τιμής αγοράς- πώλησης και βαραίνει τον πωλητή, έχει «παγώσει» ως το τέλος του 2022, καθώς θεωρήθηκε «ταφόπλακα» στην αναγέννηση της αγοράς ακινήτων μετά το δεκαετές σοκ της οικονομικής κρίσης. Παράγοντες της αγοράς θεωρούν δεδομένο ότι στη χειρότερη περίπτωση το υπουργείο Οικονομικών θα διατηρήσει το ΦΥΑ στην... «κατάψυξη», μαζί με το ΦΠΑ στα νεόδμητα, έτσι ώστε να μην ανακόψει το επενδυτικό κύμα στην εγχώρια κτηματαγορά.
Καθοριστικός παράγοντας για τις εξελίξεις στην αγορά ακινήτων είναι φυσικά και ο νέος ΕΝΦΙΑ, τα αποκαλυπτήρια του οποίου αναμένονται το αργότερο ως τα μέσα Ιανουαρίου.
Το κρίσιμο δεν είναι απλώς η δομή της νέας κλίμακας, δηλαδή κλιμάκια και συντελεστές, αλλά πώς ακριβώς θα ενσωματωθεί ο Συμπληρωματικός Φόρος, ο οποίος καταργείται με τη σημερινή του μορφή. Η αβεβαιότητα του νέου ΕΝΦΙΑ και πολύ περισσότερο το φόβητρο των νέων αντικειμενικών αξιών, που ανεβαίνουν στο 55% της χώρας, έχει προκαλέσει, άλλωστε, το αδιαχώρητο στα συμβολαιογραφικά γραφεία από φορολογούμενους που τρέχουν για μεταβιβάσεις πριν τεθούν σε ισχύ οι νέες Τιμές Ζώνης. Θέμα παράτασης ισχύος των υφιστάμενων αντικειμενικών αξιών πέραν της 31ης Δεκεμβρίου δεν τίθεται, ωστόσο, όπως συνέβη και στο παρελθόν, το υπουργείο Οικονομικών θα διευκολύνει όσους πάρουν αριθμό πρωτοκόλλου ως το τέλος του έτους, ολοκληρώνοντας τις μεταβιβάσεις με τις σημερινές Τιμές Ζώνης ως τα μέσα Ιανουαρίου του 2022.