Στις πιο ακριβές φορολογικά χώρες για ακίνητα και γη, μεταξύ των χωρών του ΟΟΣΑ, συγκαταλέγεται η Ελλάδα, καταλαμβάνοντας την 5η κατά σειρά θέση μετά τον Καναδά, Ηνωμένο Βασίλειο, τις ΗΠΑ και τη Γαλλία, σύμφωνα με έκθεση του Πανελλαδικού Κτηματομεσιτικού Δικτύου E – Real Estates.
Διαχρονικά η ακίνητη περιουσία αποτελεί μια από τις σημαντικές πηγές εσόδων για τον κρατικό προϋπολογισμό. Τα ακίνητα στα μνημονιακά χρόνια υπήρξαν «μαγνήτης» άτακτων φοροεισπρακτικών μέτρων της εκάστοτε κυβέρνησης, διότι οι σχετικοί φόροι έχουν θεωρητικά εύκολη και μεγάλη εισπραξιμότητα.
Το άλλοτε πολυπόθητο αγαθό για τον Έλληνα, όπως αναφέρεται στην έκθεση, έχει πολιορκηθεί με φόρους που αυξήθηκαν 700%, σύμφωνα με έρευνα του ΟΟΣΑ, για την περίοδο 2009-2018, τη στιγμή που οι περισσότερες χώρες-μέλη κατέγραψαν μείωση ή σταθεροποίηση στην επιβαλλόμενη φορολογία στα ακίνητα. Στη χώρα μας η φορολογία εκτινάχθηκε στα ύψη, καθώς τα έσοδα από 0,3% του ΑΕΠ το 2009, μια δεκαετία μετά (έτος 2018) έφτασαν στο 2,1% του ΑΕΠ.
Τα έσοδα από φόρους στα ακίνητα
- Το 2010 το Δημόσιο εισέπραξε από τη φορολόγηση των ακινήτων 487 εκατ. €
- Το 2011 οι φόροι των ακινήτων έφθασαν το 1,17 δισ. €
- Το 2012 οι φόροι των ακινήτων διαμορφώθηκαν στα 2,75 δις €
- Το 2013 οι φόροι των ακινήτων αυξήθηκαν περαιτέρω και διαμορφώθηκαν στα 2,991 δις €
- Το 2014 οι φόροι των ακινήτων έσπασαν το φράγμα των 3 δισ. €
- Το 2015 οι φόροι στα ακίνητα ανήλθαν στα 3,18 δισ.€
- Το 2016 οι φόροι στα ακίνητα ανήλθαν στα 3,53 δισ. €
- Το 2017 οι φόροι στα ακίνητα ανήλθαν στα 3,60 δισ. €
- Το 2018 οι φόροι στα ακίνητα διαμορφώθηκαν στα 3,217 δισ. €
- Προϋπολογισμός 2019: Από τους τακτικούς φόρους ακίνητης περιουσίας, αναμενόταν να εισπραχθούν έσοδα ύψους 2,760 δις €, εκ των οποίων τα 2,711 δις €. από τον ενιαίο Φόρο Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝΦΙΑ)
- Προϋπολογισμός 2020: Από τους τακτικούς φόρους ακίνητης περιουσίας, αναμενόταν να εισπραχθούν έσοδα ύψους 2.829 δις €, εκ των οποίων τα 2.705 δις €. από τον ενιαίο Φόρο Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝΦΙΑ)
- Προϋπολογισμός 2021:Από τους τακτικούς φόρους ακίνητης περιουσίας, αναμένεται να εισπραχθούν έσοδα ύψους 2.804δις €, εκ των οποίων τα 2.751 δις €. από τον ενιαίο Φόρο Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝΦΙΑ)
Το δηλούμενο εισόδημα ιδιοκτητών από ακίνητα
- Το 2010 το δηλωμένο εισόδημα από ακίνητα ανερχόταν στα 8,87 δισ. €
- Το 2011 το δηλούμενο εισόδημα μειώθηκε στα 7,98 δισ. € (1.584.059 φορολογούμενοι είχαν εισοδήματα από ακίνητα)
- Το 2012 το εισόδημα από ακίνητα διαμορφώθηκε στα 6,8 δισ. €ευρώ.
- Το 2013 το δηλούμενο εισόδημα μειώθηκε στα 6,22 δισ. €
- Το 2014 το δηλούμενο εισόδημα περιορίστηκε στα 6,08 δισ. €
- Το 2015 το δηλούμενο εισόδημα υποχώρησε στα 6,05 δισ. €.
- Το 2016 το δηλούμενο εισόδημα από ήταν 6,107 δισ€.
- Το 2017 το δηλούμενο εισόδημα ήταν 6,19 δισ. €
Οι φορολογικές επιβαρύνσεις που επιβλήθηκαν στα ακίνητα εντός της 5ετιας
- Αυξήθηκαν οι συντελεστές της εισφοράς αλληλεγγύης με τον ανώτατο συντελεστή να εκτοξεύεται από το 2,8% στο 10%. Τα εισοδήματα από ενοίκια υπάγονται σε εισφορά αλληλεγγύης.
- Αυξήθηκαν οι φορολογικοί συντελεστές για το εισόδημα από ενοίκια. Ο συντελεστής για εισόδημα έως 12.000 αυξήθηκε από το 11% στο 15%, για εισόδημα από 12.000€ έως 35.000€ αυξήθηκε από το 33% στο 35% και για εισόδημα πάνω από 35.000€ αυξήθηκε από το 33% στο 45%.
- Επιβλήθηκε φόρος στις βραχυχρόνιες μισθώσεις κατοικιών (π.χ. Airbnb).
- Αυξήθηκαν οι συντελεστές του συμπληρωματικού ΕΝΦΙΑ από 0,1 έως 1% σε έως και 1,15%, αλλά ο φόρος άρχισε να επιβάλλεται από χαμηλότερη αξία καθώς μειώθηκε το αφορολόγητο από τις 300.000 στις 200.000 €. Το 2018 αυξήθηκε το αφορολόγητο στις 250.000 €.
- Αυξήθηκαν οι συντελεστές για τον υπολογισμό του ΕΝΦΙΑ στα οικόπεδα.
- Το 2016 αυξήθηκε από 5 τοις χιλίοις σε 5,5 τοις χιλίοις ο συμπληρωματικός ΕΝΦΙΑ για τα νομικά πρόσωπα. Ενώ για τα οριζόμενα ΝΠΔΔ και ΝΠΙΔ µη κερδοσκοπικού χαρακτήρα, καθώς και τις Ανώνυμες Εταιρείες Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία ο ίδιος συντελεστής αυξήθηκε από 2,5‰ στο 3,5‰.
- Αύξηση των αντικειμενικών αξιών ακινήτων σε περίπου 4.000 περιοχές της χώρας οδηγώντας σε υψηλότερα επίπεδα τον ΕΝΦΙΑ, με στόχο την διεύρυνση της φορολογικής βάσης καθώς πολλές περιοχές εκτός σχεδίου βρίσκονται σε ακριβά σημεία.
Oι άμεσες ξένες επενδύσεις στο τομέα της αγοράς ακινήτων την προ covid-19 εποχή
Σύμφωνα πάντα με την έκθεση του E- Real Estates τo έτος 2019 αποτέλεσε την τέταρτη συνεχόμενη χρονιά αύξησης των καθαρών ξένων άμεσων επενδύσεων στη χώρα μας, μετά την ετήσια αύξηση κατά 9,0% από το 2017 στο 2018, κατά 23,5% από το 2016 στο 2017 και κατά 118,5% από το 2015 στο 2016. Ως εκ τούτου, με βάση και τα στοιχεία του ισοζυγίου πληρωμών το 2019, ο τομέας της αγοράς ακινήτων ήταν υπεύθυνος για το 35% των άμεσων ξένων επενδύσεων που πραγματοποιήθηκαν πέρυσι στην ελληνική οικονομία, οι οποίες ανήλθαν σε 4,2 δισ. ευρώ.
Σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδας, οι αγορές ακινήτων από ξένους έχουν εκτιναχθεί τα τελευταία χρόνια, καθώς έχουν αυξηθεί 6,5 φορές σε σχέση με το 2016. Είναι χαρακτηριστικό ότι το 2016, το σχετικό ποσό δεν είχε ξεπεράσει τα 222,4 εκατ. €, προτού αγγίξει τα 414,7 εκατ. € το 2017, το 1,128 δισ. € το 2018 και το 2019 άγγιξε το1,45 δισ.€.
«Αξίζει να αναφέρουμε ότι το τέταρτο τρίμηνο του 2019, οι εισροές ξένων κεφαλαίων με στόχο την απόκτηση ακινήτων διαμορφώθηκαν σε 419,3 εκατ. €, υποχωρώντας κατά 9,6% σε σχέση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2018, όταν είχαν ανέλθει σε 464,1 εκατ. €. Η υποχώρηση αυτή καταγράφηκε λόγω της στάσης αναμονής που κράτησαν πολλοί ενδιαφερόμενοι επενδυτές ενόψει των μέτρων τόνωσης της αγοράς ακινήτων που είχε εξαγγείλει η κυβέρνηση», σχολιάζει ο πρόεδρος του E- Real Estates, Θεμιστοκλής Μπάκας, τονίζοντας ότι η ελληνική κτηματαγορά πριν την πανδημία του κορoνοϊού είχε αλλάξει σελίδα μετά από περίπου 10 χρόνια συνεχιζόμενης ύφεσης καταγράφοντας αύξηση των τιμών πώλησης στο σύνολο της χώρας. «Ακόμη και εν μέσω πανδημίας οι τιμές πώλησης το 2020, σύμφωνα με την πρόσφατη έκθεση της ΤτΕ, κατέγραψαν αυξήσεις κατά 4,2% έναντι αύξησης 7,2% το 2019», αναφέρει.
Η κτηματαγορά αποτελεί βασικό πυλώνα ανάπτυξης της ελληνικής οικονομίας
Στην έκθεση τονίζεται ότι η κτηματαγορά αποτελεί βασικό πυλώνα ανάπτυξης της ελληνικής οικονομίας και απαιτείται μια ρεαλιστική αναμόρφωση της φορολογίας και ένα εθνικό και μακρόπνοο σχέδιο προσέγγισης επενδυτικών κεφαλαίων. Ένα σχέδιο που θα προσαρμόζεται στις διεθνείς προκλήσεις την εκάστοτε χρονική στιγμή που απαιτείται. «Υπάρχουν παραδείγματα, όπως η Πορτογαλία που εν μέσω πανδημίας είχε απώλειες μόλις 5% το 2020 στο πρόγραμμα golden visa, όταν η χώρα μας μετρά απώλειες 95% σε σχέση με το 2019», σημειώνεται.
Παράλληλα, γίνεται σαφές ότι αποτελεί αναπτυξιακό μέτρο, τόσο για την κτηματαγορά όσο και για την ελληνική οικονομία, η ορθή καταγραφή των αντικειμενικών αξιών.
Ως πάγιο αίτημα της κτηματαγοράς επισημαίνεται η δημιουργία ενός πληροφοριακού συστήματος που θα ακολουθεί τις τάσεις στην αγορά ακινήτων. Σύμφωνα με πρόσφατες δηλώσεις του οικονομικού επιτελείου της κυβέρνησης αποτελεί μέρος της δεύτερης μεταρρυθμιστικής προσπάθειας που μέσω του εκσυγχρονισμού του συστήματος αντικειμενικού προσδιορισμού της αξίας ενός ακινήτου θα αντικατασταθεί ο όρος αντικειμενική αξία με την εμπορική.
Η απλούστευση – η αυτοματοποίηση των απαιτούμενων διαδικασιών για την μεταβίβαση ακινήτων αποτελεί βασικό παράγοντα για να ενταχθεί η χώρα μας στις ώριμες αγορές και στην προσέλκυση επενδύσεων. Το 2020 σύμφωνα με την τελευταία ετήσια έκθεση της Παγκόσμιας Τράπεζας για την ευκολία του επιχειρείν, η Ελλάδα βρέθηκε στην 156η θέση μεταξύ 190 χωρών, καθώς εξακολουθεί να απαιτείται η συγκέντρωση 11 διαφορετικών εγγράφων και πιστοποιητικών για την αγοραπωλησία ενός ακινήτου. Στην αντίστοιχη έκθεση της Παγκόσμιας Τράπεζας για το 2019, η χώρα μας βρισκόταν στην 153η θέση.
«Η αγορά ακινήτων μπορεί να συμβάλλει καθοριστικά στη βιώσιμη ανάπτυξη της χώρας μας, ενώ είναι άμεσα συνδεδεμένη με περισσότερα από 3.000 επαγγέλματα», καταλήγει ο κ. Μπάκας.