Αυξήσεις -μικρότερες από αυτές στις τιμές των κατοικιών αλλά αυξήσεις- καταγράφονται στην αγορά των επαγγελματικών χώρων και το ζήτημα είναι ποιες ανάγκες έχει, πλέον, η αγορά μετά την πανδημία.
Τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδας έδειξαν ότι το 2022, ο μέσος ετήσιος ρυθμός μεταβολής των τιμών γραφείων υψηλών προδιαγραφών διαμορφώθηκε σε 2,6% και των μισθωμάτων γραφείων όλων των κατηγοριών σε 1,6%. Ειδικά όσον αφορά στην Αθήνα, η αύξηση των τιμών ήταν 5,1%- δηλαδή διπλάσια της μέσης πανελλαδικής αύξησης- ενώ τα ενοίκια των γραφειακών χώρων «έτρεξαν» με 2,7%.
Ποια είναι η τάση σε αυτούς τους πρώτους μήνες του 2023; Σύμφωνα με τη σχετική μελέτη της Geoaxis, η πορεία των μισθωμάτων είναι αυξανόμενη μεν αλλά σαφώς πιο συγκρατημένη για τα τυπικά, μέσης ηλικίας ακίνητα, επί βασικών οδικών αξόνων και στο κέντρο της Αθήνας.
Είναι ενδεικτικό ότι και στις έξι περιοχές της μελέτης (Σύνταγμα, Κολωνάκι, λεωφόρος Κηφισίας, λεωφόρος Μεσογείων, λεωφόρος Βουλιαγμένης, λεωφόρος Συγγρού) διαπιστώθηκε πολύ μικρή αύξηση στα ζητούμενα ενοίκια, γεγονός που πιθανά να αποτελεί προπομπό σταθεροποίησης/ύφεσης.
Σημειωτέον ότι η συγκεκριμένη κατηγορία γραφείων αποτελεί την μεγάλη πλειοψηφία του γραφειακού αποθέματος της Αττικής και δεν πρέπει να συγχέεται με τα εξαιρετικά λίγα νεόδμητα και σύγχρονα, «πράσινα» κτίρια που εισήλθαν στην αγορά τα τελευταία χρόνια και καταγράφουν ενοίκια στην περιοχή των 30-35 ευρώ/τ.μ. τον μήνα.
Ποιες είναι, πλέον, οι απαιτήσεις και οι ανάγκες της αγοράς; Η μεγάλη πλειοψηφία χρηστών και επενδυτών αναζητά πλέον αειφορία, ψηφιοποιημένα/αυτοματοποιημένα συστήματα, προσφορά στο περιβάλλον και μετρήσιμη συνεισφορά στο κοινωνικό γίγνεσθαι, ανεξάρτητα της θέσης του ακινήτου. Ιστορικά, η δύναμη της τοποθεσίας κυριάρχησε μονοδιάστατα μέχρι που το διαδίκτυο και ο κορωνοϊός άλλαξε τα δεδομένα και η εικονική πραγματικότητα μας οδηγεί στο μέλλον.
Λόγω παρατεταμένης οικονομικής κρίσης (2008-17) δεν υπήρξε σημαντική ανάπτυξη μεγάλου αριθμού νέων γραφείων στην ελληνική αγορά ακινήτων. Η υγειονομική κρίση του 2020 βρήκε την αγορά με συσσωρευμένα αιτήματα που ακόμη δεν μπορούν να ικανοποιηθούν λόγω μειωμένου αποθέματος σύγχρονων και ενεργειακά αποδοτικών γραφειακών χώρων, ενώ την ίδια ώρα η ζήτηση για παλαιά γραφεία διαφοροποιείται σημαντικά μεταξύ γραφείων προβολής και γραφείων σε δευτερεύοντα σημεία.
Αυξήσεις στα μισθώματα των γραφείων παρά τις ελλείψεις σε ακίνητα υψηλών προδιαγραφών
Σύμφωνα με στοιχεία της Prodea ΑΕΕΑΠ στη λεωφόρο Κηφισίας (κυρίως Μαρούσι) και στη λεωφόρο Μεσογείων υπάρχει σήμερα το μεγαλύτερο απόθεμα χώρων γραφείου, με τη συνολική τους επιφάνεια να προσεγγίζει τα 1.850.000 τ.μ. και τη διαθεσιμότητα σε μόλις 125.000 τ.μ.
Ακολουθεί η περιοχή του κέντρου των Αθηνών, με απόθεμα κοντά στα 1.750.000 τ.μ. και διαθεσιμότητα περί τις 160.000 τ.μ. Στην τρίτη θέση βρίσκονται οι λεωφόροι Συγγρού, Βουλιαγμένης και τα νότια προάστια, με συνολικό απόθεμα γραφείων κοντά στο 1.000.000 τ.μ. και διαθεσιμότητα που δεν ξεπερνά τις 70.000 τ.μ.
Το απόθεμα νέων σύγχρονων γραφειακών χώρων αναμένεται να αυξηθεί με πολύ αργούς ρυθμούς βραχυπρόθεσμα, αφενός λόγω της έλλειψης κατάλληλων ακινήτων εντός λεκανοπεδίου, αφετέρου λόγω της στάσης αναμονής σχετικά με την πορεία της εργασίας από το σπίτι, της αύξησης των υλικών κατασκευής και των επιτοκίων σε συνδυασμό με το ευρύτερο οικονομικό κλίμα.
Σήμερα, η αγορά γραφείων χαρακτηρίζεται από τρείς διαφορετικές ταχύτητες.
Ταχύτητα πρώτη: Ποιοτικά, σύγχρονα, «πράσινα» γραφεία, σχεδόν ανεξάρτητα θέσης, συγκεντρώνουν πολύ υψηλή ζήτηση και ενοίκια που μπορεί να ξεφύγουν πάνω από 30 ευρώ/τ.μ. το μήνα και αποδόσεις γύρω στο 6%.
Ταχύτητα δεύτερη: Παλαιά γραφεία στο Κολωνάκι και σε κεντρικούς οδικούς άξονες, σημειώνουν αξιοσημείωτη ανθεκτικότητα και μισθωτικές αξίες πέριξ των 15 ευρώ/τ.μ. το μήνα με αποδόσεις 7%.
Ταχύτητα τρίτη: Παλαιότερα ή μη ανακαινισμένα γραφεία που δεν μπορούν να ενοικιαστούν ούτε προς 5 ευρώ/τ.μ. το μήνα μήνα σε δευτερεύουσες θέσεις στο κέντρο της Αθήνας, με αποδόσεις περί τα 8%.