Οι τιμές των οικοπέδων, δηλαδή της γης, άντεξαν ακόμα και στα χρόνια της μεγάλης κρίσης. Πλέον, αυξάνονται ή μάλλον καλπάζουν κι όλα δείχνουν ότι η άνοδος θα συνεχιστεί το επόμενο 12μηνο έστω με μικρότερη ένταση.
Σύμφωνα με το Παρατηρητήριο Αξιών της Geoaxis, σε όλες τις περιοχές μελέτης εντός λεκανοπεδίου- δηλαδή Μαρούσι, Αμπελόκηπους, Π. Φάληρο, Περιστέρι, Χολαργό- καταγράφεται για πέμπτη συνεχόμενη χρονιά αύξηση των πιθανών τιμών πώλησης οικοπέδων. Η αύξηση μετρήθηκε κατά μέσο όρο σε 5,31% σε σχέση με το 2ο τρίμηνο 2022 και σε 14,87% σε σχέση με το 2ο τρίμηνο 2021, φανερώνοντας την δυναμική της συγκεκριμένης αγοράς. Σε ότι αφορά στις αντιπαροχές, το τελευταίο 12μηνο έχουν σταθεροποιηθεί.
Ποια είναι η γενική εικόνα;
- Κατασκευαστές/εργολάβοι επανεκτιμούν τις επενδύσεις τους υπό το πρίσμα της αύξησης του κόστους κατασκευής- δανεισμού και της πιθανότητας ύφεσης, και συζητούν μεγαλύτερες αντιπαροχές.
- Οι δικαιοπραξίες και η οικοδομική δραστηριότητα παρουσιάζουν αύξηση καθώς ολοκληρώνονται οικοδομές που ξεκίνησαν πριν τον πόλεμο στην Ουκρανία και την αύξηση του κόστους ενέργειας.
- Η εικόνα στα Νότια προάστια είναι σαφώς πιο ενθαρρυντική από ότι στα Βόρεια προάστια.
- Τα Βόρεια προάστια πιθανά θα αργήσουν να καταγράψουν σημαντική άνοδο, αλλά το rebound είναι δεδομένο.
Από τις αρχές του 2018 ξανασηκώνονται οικοδομές οι οποίες κατά κύριο λόγο βρίσκονται σε μεσαίου και υψηλού προφίλ περιοχές (Αγία Παρασκευή, Παλαιό Φάληρο, Γλυφάδα, Βούλα κλπ) όπου οικόπεδα αγοράστηκαν φθηνά μέσα στην κρίση και τα ποσοστά αντιπαροχής όταν συμφωνήθηκαν δεν ήταν απαγορευτικά σε σχέση µε το τότε κόστος κατασκευής. Οι νέες αυτές οικοδομές έχουν κοινό χαρακτηριστικό ότι σε μεγάλο ποσοστό αυτοχρηματοδοτούνται και παρέχουν υψηλά στάνταρτ στέγασης σε κατασκευές ιδιαίτερης αρχιτεκτονικής, κυρίως ως προς τις όψεις και το ενεργειακό τους αποτύπωμα.
Ας δούμε πώς διαμορφώνονται οι ζητούμενες τιμές πώλησης:
- Την μεγαλύτερη αύξηση (6,30%) καταγράφουν τα οικόπεδα με Σ.Δ. 0,8 στο Μαρούσι, με τη διάμεση πιθανή τιμή πώλησης το 2ο τρίμηνο του 2023 να διαμορφώνεται στα 810 euro/τμ, από 762 euro/τμ πέρσι.
- Ακολουθεί η περιοχή του Περιστερίου όπου οικόπεδα με Σ.Δ. 1,8 καταγράφουν αύξηση 5,35% (διάμεση πιθανή τιμή πώλησης το 2ο τρίμηνο του 2023 στα 846 euro/τμ από 803 euro/τμ).
- Έπονται ο Δήμος Αθηναίων περιοχή Αμπελοκήπων όπου οικόπεδα με Σ.Δ. 3,6 καταγράφουν αύξηση 5,16% (διάμεση πιθανή τιμή πώλησης το 2ο τρίμηνο του 2023 στα 2.282 euro/τμ από 2.170 euro/τμ) και η περιοχή του Π. Φαλήρου με τα οικόπεδα με Σ.Δ. 1,4 να καταγράφουν επίσης αύξηση 4,89% (διάμεση πιθανή τιμή πώλησης το 2ο τρίμηνο του 2023 στα 1.395 euro/τμ, από 1.330 euro/τμ).
- Αύξηση φαίνεται να καταγράφει και η περιοχή του Χολαργού με οικόπεδα με Σ.Δ. 1,2 να αυξάνονται 4,85% (διάμεση πιθανή τιμή πώλησης το 2ο τρίμηνο του 2023 στα 1.125 euro/τμ από 1.073 euro/τμ).
Από την επεξεργασία των στοιχείων σε βάθος δεκαετίας, φαίνεται πως σε αντίθεση με άλλες κατηγορίες ακινήτων, τα οικόπεδα δείχνουν μια αξιοσημείωτη σταθερότητα τόσο στην φάση της πτώσης όσο και στην φάση της ανόδου. Η τάση της 10ετίας δείχνει καθαρά ότι βρισκόμαστε σε ανοδική φάση του κύκλου, ίσως κοντά σε μια νέα κορύφωση.
Οι αξίες των οικοπέδων βρίσκονται στο υψηλότερα επίπεδα δεκαετίας αφού καταγράφεται αύξηση των ζητούμενων τιμών πώλησης σε ένα μέσο όρο της τάξης 14,69% σε σχέση με το 2014, για τις πέντε τοπικές αγορές. Την μεγαλύτερη αύξηση στις ζητούμενες τιμές (20,34%) καταγράφουν τα οικόπεδα με Σ.Δ. 3,6 στο Δήμο Αθηναίων περιοχή Αμπελοκήπων και την μικρότερη αύξηση τα οικόπεδα με Σ.Δ. 1,4 στο Π. Φάληρο (6,95%).
Η υψηλή ζήτηση για στέγη και ειδικά για ακίνητα με σύγχρονες προδιαγραφές, ανεβάζει και τον “πυρετό” των αντιπαροχών. Η διαπραγμάτευση μεταξύ εργολάβων και ιδιοκτητών γης γίνεται, όμως, όλο και σκληρότερη καθώς η αύξηση των τιμών πώλησης των διαμερισμάτων αντισταθμίζεται από την αύξηση του κόστους κατασκευής και χρηματοδότησης.
Σύμφωνα με την ΕΛΣΤΑΤ, το κόστος των πρώτων υλών για τις νέες κατασκευές αντανακλάται στον Δείκτη Τιμών Υλικών Νέων Κτηρίων, ο οποίος αυξήθηκε κατά 11% το 2022 έναντι ανόδου κατά 3,8% το 2021, ενώ σήμερα ένα μέσο επιτόκιο δανεισμού βρίσκεται στο φάσμα του 5%.
Όπως επισημαίνουν ο Βασίλης Παπασωτηρίου και η Μαρία Αλεξανδροπούλου, που συνυπογράφουν την έρευνα της Geoaxis, όσοι ιδιοκτήτες γης διατήρησαν τα οικόπεδά τους μετά το 2006 εξακολουθούν να είναι οι μεγάλοι χαμένοι, καθώς το συνολικό κόστος για την ανέγερση κτιρίου επί οικοπέδου με αντιπαροχή αυξήθηκε σημαντικά με την επιβολή ΦΠΑ από 1/1/2006 στις παραδόσεις των νεόδμητων ακινήτων, ενώ και η επιβολή του ΕΝΦΙΑ επιβάρυνε ανάλογα κάθε σχεδιασμό. Γενικά, σε σύγκριση με το τι ίσχυε μέχρι 31/12/2005, ο οικοπεδούχος θα πάρει σήμερα σχεδόν ένα μικρό διαμέρισμα λιγότερο, σε κάθε περίπτωση οικοπέδου μεγαλύτερου των 1.000τμ.