Παράδειγμα προς μίμηση αποτελεί η Πορτογαλία για τον τρόπο με τον οποίο διαχειρίστηκε –εν μέσω πανδημίας- το πρόγραμμα golden visa, με στόχο την τόνωση του επενδυτικού ενδιαφέροντος στην αγορά ακινήτων.
Σύμφωνα με τη νέα έκθεση του Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates, στην οποία καταγράφοντα τα «βήματα» που θα έπρεπε να κάνει η Ελλάδα ώστε να αποτελέσει το επόμενο success story. Για την ώρα πάντως στη χώρα μας οι απώλειες από το συγκεκριμένο πρόγραμμα έφτασαν το 95,4% σε σχέση με το 2019, στην Πορτογαλία κινήθηκαν μόλις στο 5% (!).
Τι οδήγησε την Πορτογαλία στο success story γύρω από την golden visa το 2020
Στην πλειονότητα των περιπτώσεων, όπως καταδεικνύεται στην έκθεση, οι επενδυτές είχαν επικεντρωθεί σε μητροπολιτικά hot spots, όπως η Λισαβόνα και το Πόρτο ή σε δημοφιλείς, φιλικές προς τον τουρίστες παράκτιες περιοχές, όπως αυτές που βρίσκονται στις παραλίες του Αλγκάρβε. Δηλαδή, μια παρόμοια εικόνα που παρατηρείται και στη χώρα μας όσον αφορά τα Νότια Προάστια του Ν. Αττικής (Γλυφάδα, Παλαιό Φάληρο, Άλιμο, Βούλα κλπ.) που προσεγγίζουν το 80%-85% των επενδυτών. Σε μια προσπάθεια να περιοριστεί η κερδοσκοπία και να κρατηθούν οι τιμές προσιτές, η κυβέρνηση της Πορτογαλίας, στις αρχές του 2020, συνέστησε να μη διατίθενται πλέον «χρυσές βίζες» στους επενδυτές που αγόραζαν στις δημοφιλείς πόλεις ενθαρρύνοντας τις επενδύσεις σε μικρότερες πόλεις, με στόχο την οικονομική τους ανάπτυξη.
«Η απόφαση αυτή δημιούργησε μεγάλο κύμα ζήτησης για επείγουσα απόκτηση ακινήτων από Κινέζους αγοραστές, ενώ ο επικείμενος αποκλεισμός των πόλεων επέσπευσε πολλούς επενδυτές που μέχρι πρότινος είχαν καθυστερήσει τις επενδύσεις – αγορές τους λόγω της πανδημίας. Μ’ αυτόν τον τρόπο η Πορτογαλία κατάφερε να γράψει το δικό της success story», εξηγεί ο πρόεδρος του E-Real Estates Θεμιστοκλής Μπάκας.
Στόχος η επιτυχία να συνεχιστεί και το 2021
Σημειώνεται ότι στις 22 Δεκεμβρίου 2020, το Συμβούλιο Υπουργών της Πορτογαλίας ενέκρινε μια τροποποίηση σε νομοθετικό διάταγμα που αλλάζει τις παραμέτρους σύμφωνα με τις οποίες οι επενδυτές μπορούν να αγοράσουν ακίνητα για να λάβουν μέρος στο πρόγραμμα διαμονής Golden Visa (ARI).
Στόχος των αλλαγών είναι η αύξηση των ξένων επενδύσεων στο εσωτερικό της Πορτογαλίας, ιδίως σε αραιοκατοικημένες περιοχές. Από τον Ιούλιο του 2021, οι επενδύσεις σε παράκτιες περιοχές, όπως το Αλγκάρβε, τη Λισαβόνα και το Πόρτο, δεν θα εντάσσονται στις περιοχές – πόλεις που μπορεί πολίτης εκτός της Ε.Ε να επενδύσει με στόχο την απόκτηση της golden visa. Η κυβέρνηση δήλωσε επίσης ότι θα υπάρξει μια μεταβατική περίοδος που θα διαρκέσει έως το 2022, η οποία θα επιτρέψει στους επενδυτές να ολοκληρώσουν τις αιτήσεις χορήγησης αδειών τους. Στο πλαίσιο αυτό αναμένεται, όπως καταγράφουν τα πορτογαλικά μ.μ.ε. μεγάλη εισροή επενδυτών τους επόμενους μήνες, επενδυτών της τελευταίας στιγμής που θα αγοράσουν στη Λισαβόνα και στο Πόρτο σε μια προσπάθεια να τηρήσουν τις προθεσμίες.
Πριν λίγες ημέρες μάλιστα, στις 12 Φεβρουαρίου 2021, η Πορτογαλική κυβέρνηση ανακοίνωσε αλλαγές που στοχεύουν αποκλειστικά στην στήριξη του κλάδου των ακινήτων. «Ουσιαστικά, καταργεί τη δυνατότητα αγοράς οικιστικών ακινήτων στις πιο περιζήτητες τοποθεσίες – πόλεις, αλλά εξαιρεί τις εμπορικές αγορές. Στοχεύει στη σταθεροποίηση, στη μη μείωση των εμπορικών αξιών των ακινήτων που πλήττονται ή πρόκειται να πληγούν στο άμεσο μέλλον από την πανδημία του κορωνοϊού και στην προστασία της εμπορικής αξίας της εκάστοτε ιδιοκτησίας εν μέσω πανδημίας», τονίζει ο κ. Μπάκας.
Ο νόμος καθιστά σαφές ότι η απόκτηση golden visa με αγορά ακινήτου αξίας ίσης ή ανώτερης αξίας των 500.000 ευρώ «επιτρέπεται μόνο όταν αυτά τα ακίνητα βρίσκονται στις περιφερειακές ενότητες των Αζορών και της Μαδέρας ή σε περιοχές του εσωτερικού» στην ηπειρωτική χώρα.
Αύξηση των ορίων για απόκτηση golden visa μέσω των «εναλλακτικών» περιουσιακών στοιχείων το 2022 στην Πορτογαλία
Παράλληλα, στην έκθεση σημειώνεται ότι το ποσοστό των επενδυτών που επέλεξαν «εναλλακτικά» περιουσιακά στοιχεία δηλαδή Investment in Private Equity Funds, Investment in Existing Business ή Investment in Government Bonds με minimum όριο επένδυσης τις 350.000€ για την απόκτηση της golden visa αυξήθηκε από 24% το 2019 σε 33% το 2020. Η ισχυρότερη σχετική αύξηση παρατηρήθηκε στην κατηγορία επενδυτικών κεφαλαίων (Venture capital/investment funds) 350.000 €, η οποία συγκέντρωσε έξι φορές περισσότερους αιτούντες επενδυτές το 2020 από το 2019, αν και εξακολουθεί να ανέρχεται στο 4% του συνόλου.
Στις 12 Φεβρουαρίου 2021, δημοσιεύθηκαν στην επίσημη εφημερίδα της Πορτογαλίας Diárioda República οι νέοι κανόνες όσον αφορά τις «αλλαγές» του νόμου που σχετίζονται με τις αυξημένες αξίες για επενδύσεις που είναι επιλέξιμες για την χορήγηση της golden visa. Η μεταφορά κεφαλαίου θα είναι πλέον 1,5 εκατομμύριο ευρώ από 500.000 ευρώ, ενώ η επένδυση στην επιστημονική έρευνα θα αυξηθεί σε 500.000 € από τις 350.000 €. Οι νέοι κανόνες θα ισχύουν για όλα τα αιτήματα που αφορούν την έκδοση golden visa μετά την 1η Ιανουαρίου 2022.
Ποια μέτρα θα μπορούσε να λάβει η Ελλάδα
Όπως αναφέρεται στην έκθεση του E-Real Estates, η χώρα μας διαθέτει όλα τα κατάλληλα «εργαλεία» που τις επιτρέπουν να προβεί σε αλλαγές που θα στοχεύσουν στην άμεση προσέλκυση επενδυτικών κεφαλαίων. Μέχρι σήμερα, σύμφωνα με το νομοθετικό πλαίσιο Ν 4143/2013, παρέχεται άδεια πενταετούς διαμονής με δικαίωμα ανανέωσης σε πολίτες τρίτων χωρών εφόσον καταστούν ιδιοκτήτες ακινήτων των οποίων η αξία υπερβαίνει τις 250.000 ευρώ (μειωμένο κατά 250.000 ευρώ σε σχέση με την Πορτογαλία).
Σύμφωνα με τις πρόσφατες αλλαγές του Υπουργείου Ανάπτυξης και με στόχο την αποφόρτιση της Αττικής, με Κοινή Υπουργική Απόφαση των συναρμόδιων υπουργείων μπορούν να καθορίζονται τα όρια επένδυσης σε ακίνητα με σκοπό την χορήγηση άδειας διαμονής για περιοχές εκτός Αττικής.
«Το Υπουργείο Ανάπτυξης έχει σχεδιάσει αλλαγές στα όρια αξιών επένδυσης, με αρχική σκέψη τον ορισμό διαφορετικών αξιών επένδυσης για την Αττική και την περιφέρεια. Πιθανόν να υπάρξει αύξηση του ορίου επένδυσης στην Αττική, ενώ στην επαρχία το όριο επένδυσης να παραμείνει στις 250.000 ευρώ ή και να διαμορφωθεί λίγο χαμηλότερα. Παράλληλα, έχει σχεδιάσει σημαντικές αλλαγές που σχετίζονται άμεσα με τον έλεγχο της αξίας του ακινήτου στο οποίο έχει επενδύσει ο αλλοδαπός επενδυτής που στο πλαίσιο του προγράμματος αιτείται τη χορήγηση άδεια διαμονής. Πιο συγκεκριμένα, δεν θα αρκεί για τη χορήγηση της άδειας διαμονής η «απόδειξη» ότι έχει καταβληθεί το ποσό των 250.000 ευρώ βάσει των προδιαγραφών που ορίζει ο νόμος, αλλά ο έλεγχος της εμπορικής αξίας του ακινήτου μέσω ορκωτών εκτιμητών εγγεγραμμένων στο υπουργείο Οικονομικών ότι, δηλαδή, όντως ανέρχεται στο παραπάνω ποσό», σχολιάζει ο κ. Μπάκας.
Σύμφωνα με ον ίδιο οι εν λόγω αλλαγές βρίσκονται στη θετική κατεύθυνση και στοχεύουν πραγματικά στην ορθή θωράκιση του προγράμματος golden visa και στην προσέλκυση επενδύσεων, αλλά αυτές οι αλλαγές θα πρέπει να οριστούν άμεσα. Όπως αναφέρει: «Τη δεδομένη χρονική στιγμή η χώρα μας, η ελληνική κτηματαγορά, η ελληνική οικονομία χρειάζεται άμεσα κίνητρα που θα δημιουργήσουν ένα κύμα επενδυτών που θα στοχεύουν στη χώρα μας. Απαιτούνται συγκεκριμένα κίνητρα που θα επισπεύσουν την προσέλκυση αλλοδαπών επενδυτών εντός του τρέχοντος έτους. Αν παρατηρήσουμε τον τρόπο που κινείται η Πορτογαλία κατανοούμε ότι ένα ολόκληρο επιτελείο εργάζεται με έναν και μόνο στόχο, τη στήριξη της κτηματαγοράς σε εθνικό επίπεδο και την προσέλκυση ξένων κεφαλαίων».
Αύξηση των ορίων επένδυσης στο νομό Αττικής και αντίστοιχα μείωση στην περιφέρεια
Στην έκθεση προτείνεται η αύξηση των ορίων επένδυσης στο Ν. Αττικής από αρχές του 2022 στις 400.000€ και παράλληλα για τους επόμενους 10 μήνες, έως τα τέλη του 2021, το όριο επένδυσης από 250.000€ που είναι σήμερα, να μειωθεί μόνο στην περιφέρεια ή/και μόνο σε συγκεκριμένες περιφέρειες που έχουν ανάγκη.
Παρόμοιες αλλαγές θα μπορούσαν να πραγματοποιηθούν, όπως τονίζεται, και στα όρια επένδυσης που αφορούν τίτλους ή τραπεζική κατάθεση βάση του Νόμου 4605/2019 Άρθρο 42 παρ. Γ., όπου εκδίδεται άδεια διαμονής για επένδυση που υπερβαίνει σε αξία τα €400.000 (350.000€ στην Πορτογαλία), είτε ως φυσικά πρόσωπα είτε μέσω νομικών οντοτήτων.
«Για τους επόμενους 10 μήνες το όριο θα μπορούσε να μειωθεί στις 250.000€-300.000€ για επενδύσεις που σχετίζονται με εταιρείες που πλήττονται άμεσα από την πανδημία του κορωνοϊού. Η μεταφορά κεφαλαίων δεν απαιτεί φυσική παρουσία του επενδυτή. Δεν πρέπει η χώρα μας να αφήσει τον ανταγωνισμό που στοχεύει στα ασιατικά κεφάλαια να λειτουργεί μόνος του», σχολιάζει ο Θεμιστοκλής Μπάκας καταλήγοντας: «Για να έρθουν οι επενδύσεις θα πρέπει να προσαρμοστούμε άμεσα στις διεθνείς τάσεις, στα διεθνή δεδομένα και τον ανταγωνισμό. Απαιτείται χρονική στόχευση και ολοκληρωμένο σχέδιο».