Ανέφικτη είναι η αγορά κατοικίας στη σημερινή συγκυρία για το 54% ενώ ακόμα μεγαλύτερο, 68%, είναι το ποσοστό εκείνων που θεωρεί ότι ακόμα και η ενοικίαση κατοικίας είναι ανέφικτη.
Αυτά είναι μόνο δύο από τα βασικά ευρήματα μεγάλης έρευνα που πραγματοποίησε η QED για λογαριασμό της Alpha Bank με στόχο να αξιολογηθεί η τρέχουσα κατάσταση της εγχώριας αγοράς κατοικίας και στην οποία συμμετείχαν 2.019 άτομα σε όλη τη χώρα ηλικίας 18-64 ετών, στρωματοποιημένο ανά φύλο, ηλικία και περιοχή και διεξήχθη μεταξύ 10 Μαΐου και 6 Ιουνίου 2024.
Η μελέτη της Αlpha Bank « Decoding Housing Affordability in Greece» (E. Αδαμοπούλου, Π. Καπόπουλος και Κ.-Μ. Ζεκεντέ) επιχειρεί να αποκωδικοποιήσει το ζήτημα της προσιτής κατοικίας στην Ελλάδα και προτείνει σειρά πρωτοβουλίων/πολιτικών για την αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης: από την περαιτέρω παραμετροποίηση του πλαισίου της Golden Visa και τη λήψη πιο δραστικών μέτρων για την αξιοποίηση κενών ακινήτων μέχρι τον σχεδιασμό συμπράξεων δημόσιου – ιδιωτικού τομέα για την κατασκευή οικονομικά προσιτών ή κοινωνικών κατοικιών με το κράτος να παρέχει γη ή/και κενά κτίρια και τις τράπεζες, να προσφέρουν χρηματοδότηση σε κατασκευαστές ακινήτων για την κατασκευή κατοικιών, οι οποίες θα διατίθενται από το κράτος για αγορά ή ενοικίαση σε τιμές χαμηλότερες της αγοράς ή και δωρεάν σε επιλέξιμες κοινωνικές ομάδες (πχ ευάλωτα νοικοκυριά, μονογονονεϊκες οικογένειες κ.λπ) βάσει εισοδηματικών και άλλων κριτηρίων.
Έρευνα: Πάνω από το 50% των συμμετεχόντων δηλώνει ότι απλώς καταφέρνει να καλύψει τα βασικά έξοδα διαβίωσης
Οι προκλήσεις που συνδέονται με το ζήτημα της στέγασης των νοικοκυριών εντείνονται στη σύγχρονη εποχή από μια σειρά megatrends, όπως:
- η συνεχής μετακίνηση πληθυσμών που οφείλεται σε παράγοντες όπως η προσφυγική κρίση, η συνεχιζόμενη συγκέντρωση πληθυσμών σε μητροπολιτικά κέντρα και η μετεγκατάσταση νοικοκυριών με μεσαία και υψηλά εισοδήματα σε περιοχές με βελτιωμένο βιοτικό επίπεδο,
- η τουριστική μεγέθυνση και η επέκταση των βραχυχρόνιων μισθώσεων,
- τα νέα εργασιακά υποδείγματα, δηλαδή η εξ αποστάσεως εργασία, καθώς και μια σειρά οικονομικών και περιβαλλοντικών κρίσεων.
Επίσης, σύμφωνα με τα βασικά ευρήματα της έρευνας:
- Πάνω από το 50% των συμμετεχόντων δηλώνει ότι απλώς καταφέρνει να καλύψει τα βασικά έξοδα διαβίωσης.
- 11% των ερωτηθέντων δεν καταφέρνει να πληρώσει τα βασικά/καθημερινά έξοδα
- 42% των δανειοληπτών που ιδιοκατοικούν δηλώνει ότι η μηνιαία δόση του δανείου αντιπροσωπεύει περισσότερο από το 30% του διαθέσιμου εισοδήματος του νοικοκυριού.
- 52% των ενοικιαστών δαπανά πάνω από το 30% του διαθέσιμου εισοδήματος.
Τα λοιπά κόστη στέγασης, δηλαδή λογαριασμοί κοινής ωφέλειας, κόστος θέρμανσης αντιπροσωπεύουν επίσης σημαντικό ποσοστό επί των μηνιαίων δαπανών των νοικοκυριών. Το 1/3 των ερωτηθέντων απαντά ότι αυτά κόστη καταλαμβάνουν περισσότερο από το 30% του μηνιαίου διαθέσιμου εισοδήματος.
Οι 6 στους 10 ερωτηθέντες πιστεύουν ότι οι τιμές των κατοικιών και των ενοικίων θα συνεχίσουν να αυξάνονται στα επόμενα 5 χρόνια και το 69% εκείνων που ενδιαφέρονται για αγορά κατοικίας σκοπεύει να λάβει στεγαστικό δάνειο, με προτιμώμενη συμμετοχή, στην πλειοψηφία τους άνω του 50%
Η μελέτη της Alpha Bank επιβεβαιώνει το υψηλό ποσοστό ιδιοκατοίκησης που φτάνει το περίπου το 70% με το 74% των ερωτηθέντων να θεωρεί την αγορά κατοικίας καλή μακροχρόνια επένδυση. Το ποσοστό ιδιοκατοίκησης αυξάνεται με την ηλικία και φτάνει το 80% στην ηλικιακή ομάδα άνω των 55 ετών. Τα ποσοστά ιδιοκατοίκησης, με βάση τα αποτελέσματα είναι υψηλότερα στις αγροτικές (μη αστικές περιοχές).
Στα 35 κατά μέσο όρο φεύγουν από το σπίτι των γονιών
Από την άλλη πλευρά η μέση ηλικία αποχώρησης από τη γονική εστία είναι τα 35 έτη. Αυτό αντανακλάται στη μείωση του ποσοστού των ατόμων που δηλώνουν πως είναι φιλοξενούμενοι, δηλαδή τους παρέχεται στέγαση, από 38% για νέους 18-24 ετών και 25% για την ηλικιακή ομάδα 25-34 ετών, σε 15% για την ηλικιακή ομάδα 35-44 ετών. Όπως είναι αναμενόμενο το μεγαλύτερο ποσοστό φιλοξενούμενων παρατηρείται μεταξύ φοιτητών και ανέργων με 38% και 25% αντίστοιχα. Παρατηρείται, εξάλλου ότι το 44% των ερωτηθέντων έως 34 ετών που έχουν σχέση ενοικιάζει, ενώ το 7% είναι ιδιοκτήτες με στεγαστικό δάνειο και το 31% είναι ιδιοκτήτες χωρίς στεγαστικό δάνειο. Αυτό υποδηλώνει επίσης ότι περίπου στο ένα τρίτο της νεότερης γενιάς έχει πιθανότατα παρασχεθεί στέγη από τις οικογένειές τους, κάτι που φαίνεται να είναι πολιτιστικό χαρακτηριστικό της ελληνικής κοινωνίας.
Πρόθεση για αγορά κατοικίας μέσα στα επόμενα δύο χρόνια δήλωσε το 12% του δείγματος. Εστιάζοντας στις τρεις επί μέρους ομάδες ενδιαφέροντος, το ποσοστό αυτό ανέρχεται σε 28% για τους νέους που ζουν με τον/την σύντροφό τους και σε 21% για τα παντρεμένα ζευγάρια που νοικιάζουν την τρέχουσα κατοικία τους. Η ζήτηση για αγορά κατοικίας επηρεάζεται σημαντικά από τον βαθμό ικανοποίησης από την τρέχουσα κατοικία, ο οποίος φαίνεται να είναι σημαντικά υψηλότερος για όσους ιδιοκατοικούν, από ό,τι για τους ενοικιαστές. Η περιορισμένη προσφορά κατοικιών εντός προϋπολογισμού αποτελεί το βασικό προβληματισμό μεταξύ των υποψήφιων αγοραστών, υπογραμμίζοντας τις αυξανόμενες προκλήσεις της προσιτής στέγασης.
Όπως υπογραμμίζεται στη μελέτη της Alpha Bank μια σειρά κυβερνητικών πολιτικών έχουν υλοποιηθεί πρόσφατα για την αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης. Ωστόσο, για να είναι αποτελεσματικές αυτές οι πολιτικές είναι σημαντικό είναι σημαντικό να δοθούν κίνητρα και να διευκολυνθεί η επιστροφή κενών κατοικιών στην αγορά. Σε μια αγορά όπου η ζήτηση υπερβαίνει την προσφορά, απαιτούνται μέτρα για τον περιορισμό της ζήτησης, αλλά κυρίως για την τόνωση της προσφοράς.
Τέτοιες πρωτοβουλίες θα μπορούσαν να είναι: (i) η περαιτέρω παραμετροποίηση του πλαισίου της Golden Visa, (ii) η ενίσχυση της κατασκευαστικής δραστηριότητας, (iii) η ενδελεχής επανεξέταση και καταγραφή των δηλώσεων αποποίησης κληρονομιάς λόγω χρεών κατά τη διάρκεια της οικονομικής κρίσης, (iv) η επανεκκίνηση της στεγαστικής πολιτικής με βιώσιμο τρόπο, (v) πιο δραστικά μέτρα για την αξιοποίηση κενών κτιρίων όπου είναι δυνατόν, και φυσικά (vi) περαιτέρω ρυθμίσεις για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, έτσι ώστε ένας ικανός αριθμός ακινήτων να επιστρέψει στην αγορά μακροχρόνιας μίσθωσης.
Επιπρόσθετα, κρίνεται επιτακτική και η αλληλεπίδραση των κυβερνητικών πολιτικών με τις πρωτοβουλίες του εγχώριου τραπεζικού συστήματος. Οι προσπάθειες αυτές θα πρέπει να αποσκοπούν στην τόνωση της χρηματοδότησης για στέγαση και στη διευκόλυνση των υποψήφιων αγοραστών κατοικιών ώστε να αποκτήσουν πρώτη κατοικία, ιδίως των ευάλωτων νοικοκυριών και των νέων.
Σχετικές πρωτοβουλίες θα μπορούσαν να περιλαμβάνουν:
πρώτον, την ανάπτυξη εξειδικευμένων προϊόντων στεγαστικών δανείων με προνομιακούς όρους που να απευθύνονται σε νέους ή/και όσους σχεδιάζουν τη δημιουργία οικογένειας
και δεύτερον, τον σχεδιασμό συμπράξεων δημόσιου-ιδιωτικού τομέα για την κατασκευή οικονομικά προσιτών ή κοινωνικών κατοικιών, με το κράτος να παρέχει γη ή/και κενά κτίρια και τις τράπεζες, να προσφέρουν χρηματοδότηση σε κατασκευαστές ακινήτων για την κατασκευή κατοικιών. Με την ολοκλήρωσή τους, οι κατοικίες θα διατίθενται από το κράτος, για αγορά ή ενοικίαση σε τιμές χαμηλότερες της αγοράς, είτε ακόμη και δωρεάν, σε επιλέξιμες κοινωνικές ομάδες (π.χ. ευάλωτα νοικοκυριά, νέες γενιές, μονογονεϊκές οικογένειες κ.λπ.), βάσει εισοδήματος ή άλλων συναφών κριτηρίων.
Αυτά τα προγράμματα μπορούν να υποστηριχθούν με επιδοτήσεις από ευρωπαϊκά ταμεία - χωρίς φορολογική επιβάρυνση - στην προσπάθεια περαιτέρω ενίσχυσης των ιδίων κεφαλαίων των επενδυτικών σχεδίων. Ένα από τα βασικά συμπεράσματα της μελέτης μας, είναι το γεγονός ότι οι ανάγκες στέγασης είναι εξατομικευμένες και πολυδιάστατες. Κατά συνέπεια, τα τραπεζικά προϊόντα θα πρέπει να είναι εξειδικευμένα και προσαρμοσμένα στις ατομικές ανάγκες. Ως εκ τούτου, τα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα θα πρέπει να ενεργούν ως χρηματοοικονομικοί σύμβουλοι των νοικοκυριών.