Σημαντική αύξηση ζητούμενων ενοικίων κατά 8% για γραφειακούς χώρους σε κεντρικά σημεία του Λεκανοπεδίου, καταγράφει η μεγάλη έρευνα του Geoaxis.
«Το μαγαζί-γωνία στο μέλλον θα αφορά περισσότερο στο metaverse παρά στην διασταύρωση Σταδίου και Βουκουρεστίου», είναι η διαπίστωση στο προοίμιο της έρευνας. Λόγω παρατεταμένης οικονομικής κρίσης (2008-2017) δεν υπήρξε σημαντική ανάπτυξη μεγάλου αριθμού νέων γραφείων στην Ελληνική αγορά ακινήτων. Η υγειονομική κρίση του 2020 βρήκε την αγορά με συσσωρευμένα αιτήματα που δεν μπορούν να ικανοποιηθούν λόγω μειωμένου αποθέματος σύγχρονων και ενεργειακά αποδοτικών γραφειακών χώρων, ενώ την ίδια ώρα η ζήτηση για παλαιά γραφεία διαφοροποιείται σημαντικά μεταξύ γραφείων προβολής και γραφείων σε δευτερεύοντα σημεία.
Οι περιοχές με το μεγαλύτερο «απόθεμα» γραφειακών χώρων
Σύμφωνα με στοιχεία της Prodea ΑΕΕΑΠ που δημοσιεύτηκαν στο περιοδικό RE&D, στη Λεωφόρο Κηφισίας (κυρίως Μαρούσι) και στη Λεωφόρο Μεσογείων υπάρχει σήμερα το μεγαλύτερο απόθεμα χώρων γραφείου, με τη συνολική τους επιφάνεια να προσεγγίζει τα 1.850.000 τμ. και τη διαθεσιμότητα σε μόλις 125.000 τμ. Ακολουθεί η περιοχή του κέντρου των Αθηνών, με απόθεμα κοντά στα 1.750.000 τ.μ. και διαθεσιμότητα περί τις 160.000 τ.μ. Στην τρίτη θέση βρίσκονται οι Λεωφόροι Συγγρού, Βουλιαγμένης και τα νότια προάστια, με συνολικό απόθεμα γραφείων κοντά στο 1.000.000 τμ. και διαθεσιμότητα που δεν ξεπερνά τις 70.000 τμ.
Το απόθεμα νέων σύγχρονων γραφειακών χώρων αναμένεται να αυξηθεί με πολύ αργούς ρυθμούς βραχυπρόθεσμα, αφενός λόγω της έλλειψης κατάλληλων ακινήτων εντός λεκανοπεδίου και αφετέρου λόγω της στάσης αναμονής σχετικά με την πορεία της εργασίας από το σπίτι, του πολέμου στη Ουκρανία και της αύξησης των υλικών κατασκευής σε συνδυασμό με το ευρύτερο οικονομικό κλίμα. Σύμφωνα με τη Geoaxis, μετά την πανδημία και το τέλος του πολέμου στην Ουκρανία, η ζήτηση θα στραφεί σε σύγχρονα γραφεία περιφερειακά της Αθήνας, με εύκολη πρόσβαση και με μικτές αναπτύξεις που θα συνδυάζουν επιπρόσθετα οικιστικές χρήσεις και χρήσεις καθημερινών δραστηριοτήτων (F&B, retail, γυμναστήρια κλπ).
Όσον αφορά στα prime γραφεία (ακίνητα υψηλών προδιαγραφών, ενεργειακής κλήσης Α και πιθανά με πιστοποίηση LEED), οι αποδόσεις κινούνται πλέον από 6% έως 7% για γραφεία Α κατηγορίας. Η αγορά της Αθήνας δείχνει να μην επηρεάζεται από τις επιπτώσεις στους εργασιακούς χώρους που έχουν επιφέρει οι αλλαγές στο μοντέλο εργασίας, κυρίως λόγω έλλειψης ποιοτικών γραφειακών χώρων στους οποίους επικεντρώνεται το επενδυτικό ενδιαφέρον. Οι πιο δραστήριοι επενδυτές αυτή την στιγμή στην αγορά εμφανίζονται οι ελληνικές ΑΕΕΑΠ οι οποίες πραγματοποιούν και το μεγαλύτερο όγκο των συναλλαγών.
Υψηλότερα κινούνται οι αποδόσεις σε χαμηλότερων προδιαγραφών γραφεία σε κεντρικά σημεία από 7,0-7,5% ενώ σε παλαιότερα κτίρια στην περιφέρεια οι αποδόσεις φτάνουν ακόμη και το 8%.
Σήμερα, η αγορά γραφείων χαρακτηρίζεται από τρείς διαφορετικές ταχύτητες.
Ταχύτητα πρώτη: Ποιοτικά, σύγχρονα, πράσινα γραφεία, σχεδόν ανεξάρτητα θέσης, συγκεντρώνουν πολύ υψηλή ζήτηση και ενοίκια που μπορεί να ξεφύγουν πάνω από 30 euro/τμ/μήνα και αποδόσεις γύρω στο 6,5%.
Ταχύτητα Δεύτερη: Παλαιά γραφεία στο Κολωνάκι και σε κεντρικούς οδικούς άξονες, σημειώνουν αξιοσημείωτη ανθεκτικότητα και μισθωτικές αξίες πέριξ των 15 euro/τμ/μήνα με αποδόσεις 7,0%-7,5%.
Ταχύτητα Τρίτη: Παλαιότερα ή μη ανακαινισμένα γραφεία που δεν μπορούν να ενοικιαστούν ούτε προς 5 euro/τμ/μήνα σε δευτερεύουσες θέσεις στο κέντρο της Αθήνας, με αποδόσεις περί τα 8,0%. Οι διαφορετικές αυτές ταχύτητες αναμένεται ότι θα συνεχιστούν για το υπόλοιπο 2022 εφόσον δεν φαίνεται να ανακάμπτει η πραγματική οικονομία που θα βοηθούσε τις χιλιάδες των μικρομεσαίων επιχειρήσεων και ελεύθερων επαγγελματιών να αναπτυχθούν και να απορροφήσουν αρχικά το απόθεμα των γραφείων μη υψηλών προδιαγραφών.
Αυτοτελή κτίρια
Στο διαδίκτυο, στις μικρές αγγελίες εφημερίδων ή στα site μεσιτικών γραφείων βρίσκονται ως επί τω πλείστον παλιά και δίχως σύγχρονες προδιαγραφές γραφεία. Τα ακίνητα αυτά αποτελούν πάνω από το 90% του αποθέματος. Τα (λίγα) νεόδμητα ενεργειακά πιστοποιημένα κτίρια σε κεντρικές τοποθεσίες και με θέσεις στάθμευσης καταγράφουν μέχρι και τριπλάσια μισθώματα, στο επίπεδο των 30 euro/τμ/μήνα, δίχως στο νούμερο αυτό να υπολογίζονται οι κοινόχρηστες δαπάνες.
- Αυτοτελή κτίρια γραφείων, με θέσεις στάθμευσης σε βασικούς οδικούς άξονες: Τη μεγαλύτερη αύξηση παρουσιάζει ο άξονας της Λ. Μεσογείων (11,96% από 9,20 σε 10,30 ευρώ/τμ/ μήνα) ενώ έπονται ο άξονας της Λ. Βουλιαγμένης (7,22% από 8,59 σε 9,21 ευρώ/τμ/μήνα), ο άξονας της Λ. Κηφισίας (6,56% από 10,82 σε 11,53 ευρώ/ τμ/μήνα) και ο άξονας της Λ. Συγγρού (2,78% από 9,35 σε 9,61 ευρώ/τμ/μήνα).
- Αυτοτελή κτίρια γραφείων, δίχως θέσεις στάθμευσης στο κέντρο της Αθήνας: Στο κέντρο της Αθήνας, η περιοχή πέριξ της πλατείας Συντάγματος παρουσιάζει αύξηση 8,59% (από 13,16 ευρώ/τμ/μήνα σε 14,29 ευρώ/τμ/μήνα) και η περιοχή του Κολωνακίου 8,31% (από 17,81 σε 19,29 ευρώ/ τμ/μήνα).
- Αυτοτελή κτίρια γραφείων, δίχως θέσεις στάθμευσης σε βασικούς οδικούς άξονες: Τη μεγαλύτερη αύξηση παρουσιάζουν ο άξονας της Λ. Κηφισίας (13,83% από 9,47 σε 10,78 ευρώ/τμ/ μήνα) και ο άξονας της Λ. Βουλιαγμένης (12,94% από 7,11 σε 8,03 ευρώ/τμ/μήνα), ενώ έπονται ο άξονας της Λ. Μεσογείων (5,80% από 7,93 σε 8,39 ευρώ/τμ/μήνα) και ο άξονας της Λ. Συγγρού (3,96% από 7,32 σε 7,61 ευρώ/τμ/μήνα).