Το πρόβλημα στέγης στην Ελλάδα δεν είναι μυστικό και αφορά τόσο στην αγορά όσο και στη μίσθωση κατοικίας.
Το πρόγραμμα «Σπίτι μου», που κρίνεται εκ του αποτελέσματος επιτυχημένο αν κρίνει κανείς από το γεγονός ότι απορροφήθηκαν με συνοπτικές διαδικασίες τα διαθέσιμα κονδύλια (750 εκ ευρώ από τη ΔΥΠΑ και άλλα 250 εκ ευρώ τραπεζικά δάνεια), προφανώς και δεν επαρκεί για να καλυφθούν οι ανάγκες. Το πρόβλημα της αναντιστοιχίας προσφοράς- ζήτησης χρειάζεται το κάτι παραπάνω, πόσο μάλλον όταν τα λιγοστά διαθέσιμα και ποιοτικά ακίνητα πωλούνται και εκμισθώνονται με τιμές που δεν αντέχει ο μέσος οικογενειακός προϋπολογισμός.
Τα δύο νέα προγράμματα, που βρίσκονται προ των πυλών έχουν ως βασικό στόχο να αυξήσουν το stock των ακινήτων προς ενοικίαση, εστιάζοντας στα νοικοκυριά που έχουν χαμηλότερα εισοδήματα και είτε δεν αντέχουν να σηκώσουν το βάρος των επισκευών στη δευτερεύουσα κατοικία που μένει “κενή”, δηλαδή ξενοίκιαστη είτε δεν μπορούν να νοικιάσουν κατοικία με βιώσιμους οικονομικούς όρους.
«Ανακαινίζω- Νοικιάζω»
Το πρώτο πρόγραμμα, που θα “τρέξει” λίαν συντόμως, έχει προϋπολογισμό 50 εκατ. ευρώ και υπολογίζεται ότι μπορεί να καλύψει περίπου 12.500 κατοικίες, που σήμερα είναι ανενεργές, άρα να αυξήσει το stock των διαθέσιμων ακινήτων. Πρόκειται για το “Ανακαινίζω- Νοικιάζω”, με το οποίο επιδοτείται η επισκευή κατοικιών με σκοπό τη διάθεσή τους για μακροχρόνια και όχι βραχυχρόνια εκμίσθωση.
Όσοι ιδιοκτήτες μπουν στο πρόγραμμα, θα επιδοτηθούν για την πραγματοποίηση δαπανών επισκευής και ανακαίνισης του ακινήτου τους, ύψους μέχρι 10.000 ευρώ, που περιλαμβάνουν τα απαιτούμενα υλικά αλλά και τις εργασίες. Η επιδότηση ανέρχεται στο 40% των δαπανών και θα χορηγείται υπό τις εξής προϋποθέσεις, οι οποίες πρέπει να συντρέχουν σωρευτικά:
- τα σχετικά τιμολόγια να εξοφλούνται ηλεκτρονικά
- μετά την ανακαίνιση οι ιδιοκτήτες να προχωρούν σε εκμίσθωση του ακινήτου με διάρκεια τουλάχιστον 3 ετών.
Όσον αφορά στους εν δυνάμει δικαιούχους, κατ’ αρχάς το ακίνητο δεν θα πρέπει να έχει επιφάνεια άνω των 100 τ.μ., δεν θα πρέπει να είναι δηλωμένο στην εφορία ως πρώτη κατοικία και θα πρέπει να εμφανίζεται στο Ε2 ως “κενό” για τα τρία τελευταία έτη. Όσον αφορά στους εισοδηματικούς “κόφτες”, θα πρέπει να έχουν ετήσιο οικογενειακό φορολογητέο, πραγματικό ή τεκμαρτό, εισόδημα που δεν υπερβαίνει τις 40.000 ευρώ και να διαθέτουν ακίνητη περιουσία, που δεν υπερβαίνει τις 300.000 ευρώ.
«Κοινωνική Αντιπαροχή»
Το δεύτερο πρόγραμμα “πατάει” σε αντίστοιχα προγράμματα, που “τρέχουν” σε άλλες ευρωπαϊκές χώρες, όπως η Ισπανία και η Ολλανδία. Στόχος είναι να αξιοποιηθούν ακίνητα του Δημοσίου, κυρίως οικόπεδα, δίνοντας κίνητρα σε ιδιώτες κατασκευαστές.
Αν και η “Κοινωνική Αντιπαροχή” έχει πάει πίσω, όσον αφορά στα αρχικά χρονοδιαγράμματα που προέβλεπαν διαγωνισμούς κι επιλογές αναδόχων στο δ’ 3μηνο του 2024, η σχετική αναφορά του Πρωθυπουργού εκλαμβάνεται από την αγορά ως σήμα για επιτάχυνση των διαδικασιών, έτσι ώστε να καλυφθεί ο χαμένος χρόνος. Το αρχικό πλάνο προέβλεπε ότι στη διάρκεια του 2024 θα είχαμε τις ανεγέρσεις κατοικιών και την επιλογή δικαιούχων.
Τι είναι, όμως, πρακτικά η “Κοινωνική Αντιπαροχή”, που υπολογίζεται ότι μπορεί να καλύψει περίπου 5.000 δικαιούχους; Πρόκειται για σύμβαση με αντικείμενο τη σύμπραξη φορέων της Γενικής Κυβέρνησης με ιδιώτες αναδόχους, κατά την οποία ο ανάδοχος ανεγείρει, με δικές του δαπάνες, κτίριο επί αδόμητου ακινήτου του φορέα και το αντάλλαγμά του συνίσταται στην εκμετάλλευση για ορισμένο χρονικό διάστημα του ακινήτου, με την παράλληλη υποχρέωσή του να εκμισθώνει μέρος αυτού σε δικαιούχους έναντι προκαθορισμένου μισθώματος.
Η σύμβαση κοινωνικής αντιπαροχής μπορεί να αφορά και δομημένα ακίνητα. Στην περίπτωση αυτή το αντικείμενο της σύμβασης περιλαμβάνει και την κατεδάφιση των κτισμάτων, η οποία γίνεται με δαπάνες του αναδόχου.
Η επιλογή του αναδόχου γίνεται μετά από δημόσια πρόσκληση που απευθύνει ο φορέας, στον οποίο ανήκει το ακίνητο. Μετά από το πέρας του χρόνου εκμετάλλευσης, ο ανάδοχος υποχρεούται να παραδώσει το ακίνητο στον ιδιοκτήτη φορέα.
Το ποσοστό των οριζόντιων ιδιοκτησιών που θα εκμισθώνονται σε δικαιούχους αντιστοιχεί σε ποσοστό μεταξύ 30% και 60% του συνόλου της συνιδιοκτησίας. Οι δικαιούχοι μισθωτές θα επιλέγονται από τον φορέα, στον οποίο ανήκει το ακίνητο, με βάση αντικειμενικά κοινωνικά κριτήρια, και ιδίως το εισόδημα, την οικογενειακή τους κατάσταση και την ηλικία των παιδιών της οικογένειας.
Στα κτίρια που θα ανεγερθούν θα επιτρέπεται, μάλιστα, η σύναψη συμβάσεων μίσθωσης με δικαίωμα προαίρεσης για την εξαγορά της οριζόντιας ιδιοκτησίας (rent to own) από τους δικαιούχους.
Το πόσο αναγκαίες είναι οι παρεμβάσεις του Κράτους αποτυπώνεται σε έρευνα της Geoaxis, σύμφωνα με την οποία οι τιμές των οικοπέδων προς δόμηση σε πέντε κλασικές οικιστικές περιοχές της Αττικής, έχουν πάρει “φωτιά”, με ό,τι συνεπάγεται αυτό για τις τιμές αγοράς και εκμίσθωσης.
Από την επεξεργασία των στοιχείων φαίνεται πως σε αντίθεση με άλλες κατηγορίες ακινήτων τα οικόπεδα δείχνουν μια αξιοσημείωτη σταθερότητα τόσο στην φάση της πτώσης όσο και στην φάση της ανόδου. Η τάση της 10ετίας δείχνει καθαρά ότι βρισκόμαστε σε ανοδική φάση του κύκλου, ίσως κοντά σε μια νέα κορύφωση.
Οι αξίες των οικοπέδων βρίσκονται στο υψηλότερα επίπεδα δεκαετίας αφού καταγράφεται αύξηση των ζητούμενων τιμών πώλησης σε ένα μέσο όρο της τάξης 14,69% σε σχέση με το 2014, για τις πέντε τοπικές αγορές. Την μεγαλύτερη αύξηση στις ζητούμενες τιμές (20,34%) καταγράφουν τα οικόπεδα με Σ.Δ. 3,6 στο Δήμο Αθηναίων περιοχή Αμπελοκήπων και την μικρότερη αύξηση τα οικόπεδα με Σ.Δ. 1,4 στο Π. Φάληρο (6,95%).