Το 2007, δηλαδή στο pick της κτηματαγοράς πριν μπει η Ελλάδα στη δίνη της οικονομικής κρίσης, οι επενδύσεις ξένων σε ακίνητα ήταν μόλις 308 εκ ευρώ. Μόνο πέρσι άγγιξαν τα 2 δισ ευρώ και σωρευτικά στην πενταετία ξεπέρασαν τα 6,6 δισ ευρώ.
Αναμφίβολα η Golden Visa δημιούργησε τις προϋποθέσεις για να λειτουργήσει η εγχώρια αγορά ως μαγνήτης ξένων κεφαλαίων, ειδικά από τη στιγμή που έγινε σαφές πόσο υποτιμημένη ήταν η αξία των ακινήτων στην Ελλάδα και τι προοπτικές διαγράφονται με την έξοδο της χώρας από την κρίση και το μπαράζ επενδύσεων σε υποδομές.
Το 2022 ενισχύθηκε σημαντικά η δυναμική της αγοράς οικιστικών ακινήτων
Σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδας, η δυναμική της αγοράς οικιστικών ακινήτων το 2022 ενισχύθηκε σημαντικά, κυρίως λόγω της έντονης εξωτερικής επενδυτικής ζήτησης και του τουρισμού, ο οποίος επηρεάζει θετικά τις κατοικίες κυρίως μέσω των βραχυχρόνιων μισθώσεων, όπως αποτυπώνεται στην εισροή κεφαλαίων από το εξωτερικό για αγορά ακινήτων. Ειδικότερα, η καθαρή εισροή κεφαλαίων για αγορές ακινήτων από ξένους επενδυτές, για το 2022 ήταν αυξημένη κατά 68% σε σχέση με το 2021 και ανήλθε σε 1,975 δισεκατ. ευρώ, έναντι 1,176 δισεκατ. ευρώ το 2021.
Η ροή αιτήσεων για Golden Visa είναι απολύτως ενδεικτική για την αύξηση του ενδιαφέροντος. Το 2019, με τις προοπτικές της ελληνικής οικονομίας να “πετάνε”, καταγράφηκε εκρηκτική αύξηση και των αιτήσεων, οι οποίες ξεπέρασαν τις 4.000. Μετά το σοκ της πανδημίας, η ροή άρχισε να ανεβαίνει, φτάνοντας στο νέο περσινό ρεκόρ των 4.365 αιτήσεων, ωστόσο αν λάβει κανείς υπόψιν ότι μόλις στο πρώτο φετινό τρίμηνο φτάσαμε σχεδόν στο 50% των συνολικών περσινών αιτήσεων, όλα δείχνουν ότι πάμε για νέο ρεκόρ.
Αξιοσημείωτο είναι ότι αν και διπλασιάστηκε το όριο της απαιτούμενης επένδυσης για Golden Visa, φτάνοντας στις 500.000 ευρώ για τις “καυτές” περιοχές της Ελλάδας, το ενδιαφέρον δεν ατόνησε. Αφού έπεσε “βροχή” αιτήσεων τον περασμένο Δεκέμβριο (1.218), για να προλάβουν την τροπολογία που ανέβαζε το όριο της απαιτούμενης επένδυσης, οι αιτήσεις για Ιανουάριο- Φεβρουάριο- Μάρτιο ήταν πολλαπλάσιες του 2022.
Που ισχύει το όριο των 500.000 ευρώ
Το όριο των 500.000 ευρώ ισχύει για τις Περιφερειακές Ενότητες Βορείου, Κεντρικού και Νοτίου Τομέα Αθηνών και τον Δήμο Βάρης - Βούλας - Βουλιαγμένης της Περιφέρειας Αττικής, τον Δήμο Θεσσαλονίκης της Περιφέρειας Κεντρικής Μακεδονίας και τις Περιφερειακές Ενότητες Μυκόνου και Σαντορίνης της Περιφέρειας Νοτίου Αιγαίου και το ποσό πρέπει να έχει καταβληθεί ολοσχερώς πριν από την υποβολή του αιτήματος για τη χορήγηση της μόνιμης άδειας διαμονής επενδυτή. Για την υπόλοιπη Ελλάδα, ισχύει το όριο των 250.000 ευρώ.
Από το συνολικό όγκο των αιτήσεων, προκύπτει ότι η μερίδα του λέοντος καταλαμβάνεται από Κινέζους. Συγκεκριμένα, 6.386 Golden Visa έχουν κινεζικό “χρώμα”, ακολουθούν Τούρκοι επενδυτές με 672 αιτήσεις και 381 Ρώσοι. Αυτό που πρέπει να γίνει σαφές είναι ότι σε αντίθεση με άλλα παρόμοια πλαίσια, που μπήκαν στο μικροσκόπιο των Ευρωπαϊκών Αρχών για υποθέσεις κρατικής διαφοράς, το ελληνικό πρόγραμμα Golden Visa δεν παρέχει ιθαγένεια, δηλαδή διαβατήριο, αλλά μόνο άδεια διαμονής για 5 χρόνια, η οποία μπορεί να ανανεώνεται.
Με φόντο στοιχεία και δείκτες που αποτυπώνουν μια “κόπωση” στην ευρωπαϊκή αγορά ακινήτων, η Τράπεζα της Ελλάδας παρατηρεί ότι η ελληνική αγορά διαφοροποιείται ως προς τα χαρακτηριστικά της, ότι οι ρυθμοί αύξησης των τιμών ήταν ηπιότεροι τα τελευταία χρόνια συγκριτικά με άλλες χώρες και ότι οι αποδόσεις εξακολουθούν να βρίσκονται σε ελκυστικά επίπεδα.
Με αυτά τα δεδομένα και με την προϋπόθεση της απουσίας νέων απρόβλεπτων γεγονότων, η ΤτΕ εκτιμά ότι οι τιμές των ακινήτων, και ειδικά υψηλών προδιαγραφών, αναμένεται να συνεχίσουν να προσελκύουν αυξημένο ενδιαφέρον. Εξάλλου, οι αναπλάσεις υπερτοπικής εμβέλειας που δρομολογούνται ή βρίσκονται ήδη σε εξέλιξη, η σταδιακή βελτίωση των υποδομών και η αναβάθμιση του υφιστάμενου κτιριακού αποθέματος (με τη συμβολή και του Εθνικού Σχεδίου Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας) αναμένεται να συντηρήσουν την ελκυστικότητα της αγοράς και την τρέχουσα δυναμική της.
Η άλλη όψη του ίδιου νομίσματος είναι ότι αυτή η αυξανόμενη παρουσία ξένων επενδυτών στην ελληνική κτηματαγορά, ωθεί δυσανάλογα τις τιμές των ακινήτων προς τα πάνω και συμβάλλει στην κρίση στέγης. Αντίστοιχες ενστάσεις υπάρχουν στην Ισπανία, όπου οι αγοραπωλησίες κατοικιών με συμμετοχή αλλοδαπών εκτοξεύθηκε κατά 45% το 2022, αριθμώντας περίπου 88.800 συναλλαγές. Σύμφωνα με τους επικριτές της, η Golden Visa προκαλεί αυξήσεις των τιμών της στέγασης εξαιτίας της ενσωμάτωσης στην αγορά οικονομικών παραγόντων με υψηλή αγοραστική δύναμη, πρόθυμων να επενδύσουν σε ακίνητα πάνω από την τιμή της αγοράς, γεγονός που επηρεάζει άμεσα αρνητικά την αγοραστική δύναμη των μεσαίων και χαμηλών εισοδημάτων.