Ανοδικές διατηρούνται οι τάσεις των τιμών στην αγορά ακινήτων κι όσο δεν καλύπτεται το «κενό» σε σχέση με τη ζήτηση, τόσο η απόκτηση κατοικίας -και κατ’ επέκταση η ενοικίαση- για τα χαμηλά και μεσαία εισοδήματα θα γίνεται άπιαστο όνειρο.
Σύμφωνα με τα στοιχεία του indomio.gr, ο Μάρτιος έκλεισε με τη μέση ζητούμενη τιμή για κατοικίες προς πώληση, πανελλαδικά, στα 2.558 ευρώ ανά τ.μ., δηλαδή με αύξηση 1,75% σε σχέση με τον Μάρτιο του 2024. Μόλις τρία χρόνια πριν, δηλαδή τον Μάρτιο του 2022, η μέση τιμή βρισκόταν στα 2.020 ευρώ ανά τ.μ. Αντίστοιχα, η μέση ζητούμενη τιμή για κατοικίες προς ενοικίαση έφτασε τα 10,11 ευρώ το μήνα ανά τ.μ., με μια αύξηση του 3,16% σε σχέση με πέρσι, ενώ αν η σύγκριση γίνει με τον Μάρτιο του 2022 προκύπτει μια θηριώδης αύξηση της τάξης του 30,6%. Προφανώς η εικόνα διαφοροποιείται από περιοχή σε περιοχή, αλλά ειδικά στα μεγάλα αστικά κέντρα και τις περιοχές υψηλής ζήτησης, η κατάσταση είναι μάλλον χειρότερη. Ενδεικτικά, στο κέντρο της Αθήνας, η μέση ζητούμενη τιμή πώλησης έχει κάνει άλμα 36% σε μια τριετία.
Οι προοπτικές για το 2025
Σύμφωνα με την Τράπεζα της Ελλάδας, η ελληνική αγορά ακινήτων αντιμετωπίζει επισφάλειες, που ενδέχεται να περιορίσουν τη δυναμική της το 2025, παρά τις θετικές προσδοκίες. Οι συνθήκες γεωπολιτικής αβεβαιότητας, οι παγκόσμιες οικονομικές και πολιτικές εξελίξεις και το υψηλό κόστος κατασκευής επιβαρύνουν το επενδυτικό κλίμα. Επίσης, οι αναμενόμενες μεταβολές στο νομοθετικό πλαίσιο για την κατασκευή και ανάπτυξη νέων ακινήτων (Νέος Οικοδομικός Κανονισμός) δημιουργούν επιπρόσθετους κινδύνους για την αγορά, ιδίως στον τομέα των επαγγελματικών χρήσεων.
Όλα αυτά επηρεάζουν, όμως, την προσφορά ακινήτων, σε ένα ήδη αρνητικό ισοζύγιο σε σχέση με τη ζήτηση. Τι σημαίνει πρακτικά αυτό; Οι τιμές, ειδικά των οικιστικών ακινήτων, αναμένεται να συνεχίσουν τη θετική τους πορεία και κατά την προσεχή περίοδο, υπό την προϋπόθεση της διατήρησης της τρέχουσας ζήτησης από το εξωτερικό και το εσωτερικό.
Το μόνο σίγουρο είναι ότι παρά τους περιορισμούς στη Golden Visa, το επενδυτικό ενδιαφέρον από το εξωτερικό παραμένει έντονο και επιβεβαιώνεται τόσο από τα στοιχεία του προγράμματος Golden Visa, όσο και από τα στοιχεία ξένων άμεσων επενδύσεων για αγορές ακινήτων, με τις καθαρές εισπράξεις το 2024 να αυξάνονται σε ετήσια βάση κατά 28,9%, φτάνοντας τα 2,750 δισ ευρώ.
Όσο για την εγχώρια ζήτηση, σύμφωνα με την ΤτΕ, η αύξηση των τιμών των κατοικιών, με υψηλούς ρυθμούς, τα τελευταία έτη έχει αρνητική επίδραση στην οικονομική προσιτότητα της κατοικίας για τα νοικοκυριά μεσαίων και χαμηλότερων εισοδημάτων. Κοινώς τα “καλά” ακίνητα απευθύνονται στα πιο “βαριά” πορτοφόλια, εντείνοντας το οξύ πρόβλημα στέγασης.
Όπως επισημαίνει η ΤτΕ, η ενεργοποίηση του Προγράμματος “Σπίτι μου ΙΙ”, αν και εξασφαλίζει πρόσβαση σε κατοικία σε ευάλωτα νοικοκυριά, ενισχύει περαιτέρω τη ζήτηση για παλαιότερα ακίνητα που εμπίπτουν στις προδιαγραφές του Προγράμματος κι όπως επισημαίνουν άνθρωποι της αγοράς- αλλά και οι ίδιοι οι ενδιαφερόμενοι- αυτό σπρώχνει ακόμα πιο πάνω τις τιμές.
Τι ζητάει η ΤτΕ; Οι νομοθετικές πρωτοβουλίες προς την κατεύθυνση του περιορισμού της επενδυτικής ζήτησης σε συγκεκριμένες θέσεις, μέσω των πιο πρόσφατων αυστηρότερων πλαισίων για τη βραχυχρόνια μίσθωση και την Golden Visa, στοχεύουν στην απελευθέρωση στεγαστικού αποθέματος για χρήση πρώτης κατοικίας. Ωστόσο, διαχρονικά ζητήματα γραφειοκρατίας στις μεταβιβάσεις και συχνών μεταβολών στο νομοθετικό και φορολογικό πλαίσιο εξακολουθούν να επηρεάζουν την ελκυστικότητα των νέων έργων ανάπτυξης, περιορίζοντας εν τέλει την εισροή σύγχρονων ακινήτων στην αγορά.
Η επίλυση του στεγαστικού προβλήματος απαιτεί περαιτέρω παρεμβάσεις προς την κατεύθυνση της απλοποίησης και επιτάχυνσης των διαδικασιών που σχετίζονται με τις αγοραπωλησίες και την ανάπτυξη ακινήτων, αλλά και λύσεις οι οποίες, μέσα από έναν εθνικό στρατηγικό σχεδιασμό, θα στοχεύουν στην οικονομική και επιχειρηματική ενίσχυση της περιφέρειας, στην αποσυμφόρηση των μητροπολιτικών κέντρων και στη διασφάλιση καλύτερης διασποράς της ζήτησης για κατοικία στο σύνολο της χώρας.