Εντός χρονοδιαγραμμάτων κινείται η διαδικασία αναπροσαρμογής των αντικειμενικών αξιών κι αυτό σημαίνει ότι εκτός δραματικού απροόπτου, ο υπολογισμός του φετινού ΕΝΦΙΑ θα γίνει με τις νέες Τιμές Ζώνης.
Οι πληροφορίες αναφέρουν ότι ήδη «τρέχει» η 3η φάση της διαδικασίας, η οποία αφορά στο «χτένισμα» των «δύσκολων» περιοχών και Ζωνών, δηλαδή εκεί όπου έχουν καταγραφεί μεγάλες αποκλίσεις στις εισηγήσεις των εκτιμητών. Πρόκειται κυρίως για περιοχές της Περιφέρειας, όπου δεν υπάρχει επαρκής αριθμός συμβολαίων και συγκριτικών στοιχείων, υποχρεώνοντας τους εκτιμητές να κινηθούν σε μεγαλύτερο εύρος αποτιμήσεων της αξίας των ακινήτων.
Αντικειμενικές αξίες: Τον Μάρτιο η τελική εκτίμηση
Με φόντο την οδηγία από το Μέγαρο Μαξίμου να «τρέχουν» όλες οι μεταρρυθμίσεις σύμφωνα με το σχεδιασμό και να μη χρησιμοποιείται η πανδημία ως άλλοθι για καθυστερήσεις, η Επιτροπή Ελέγχου, την οποία απαρτίζουν υπηρεσιακοί τεχνοκράτες και νομικοί, θα κάνει την εισήγηση και το Συμβούλιο Οικονομικών Εμπειρογνωμόνων θα κάνει την τελική εκτίμηση. Όπως αναφέρουν αρμόδιες πηγές, η διαδικασία θα έχει ολοκληρωθεί μέχρι το Μάρτιο, δηλαδή όπως ακριβώς προέβλεπε ο αρχικός σχεδιασμός κι από εκεί και πέρα ξεκινά η πιο «λεπτή» φάση: το «κούμπωμα» των νέων αντικειμενικών αξιών με τους συντελεστές του ΕΝΦΙΑ.
Τη δύσκολη αυτή άσκηση θα την «τρέξει» ειδική Ομάδα Εργασίας στην ΑΑΔΕ, η οποία με βάση τις νέες Τιμές Ζώνης, θα προσαρμόσει αναλόγως τη δομή του ΕΝΦΙΑ, καθώς είναι δεδομένη η πρόθεση του υπουργείου Οικονομικών να μην προκύψουν επιβαρύνσεις. Μοναδική εξαίρεση θα είναι οι ιδιοκτήτες ακινήτων σε περιοχές, οι οποίες για πρώτη φορά θα ενταχθούν στο σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού. Αυτό που τονίζουν, όμως, αρμόδιες πηγές είναι ότι από αυτές τις περίπου 3.500 Ζώνες, αυξημένος φόρος θα προκύψει μόνο σε περιοχές- φιλέτα (π.χ. παραθαλάσσιες ζώνες σε νησιά των Κυκλάδων ή του Ιονίου), όπου έως τώρα ο ΕΝΦΙΑ αντιστοιχούσε σε... διαμερίσματα «λαϊκών» συνοικιών.
«Ζεστή» η αγορά ακινήτων
Κι ενώ η πρώτη καραντίνα δυσκόλεψε τη συλλογή στοιχείων, κυρίως επειδή τα χρονικά περιθώρια ως τον ΕΝΦΙΑ του 2020 ήταν στενά, δεν συμβαίνει το ίδιο με το δεύτερο lockdown, καθώς τα στοιχεία που έλαβαν και επεξεργάστηκαν οι εκτιμητές από τους συμβολαιογράφους, διευκόλυναν τη δουλειά τους. Ποιό ήταν το «κλειδί»; Και ο αριθμός των νέων συμβολαίων ήταν μεγαλύτερος από αυτόν του 2019 και η αξία των ακινήτων που άλλαξαν χέρια ήταν αυξημένη κατά περίπου 4% μεσοσταθμικά!
Συμβολαιογράφοι επισημαίνουν ότι υπάρχει διαφορά μεταξύ των πραγματικών τιμών, όπως αυτές αποτυπώνονται στα συμβόλαια και των υψηλότερων ζητούμενων τιμών, όπως αυτές δημοσιοποιούνται από τα μεσιτικά γραφεία, ωστόσο αυτό δεν αναιρεί το γεγονός ότι η κτηματαγορά παρέμεινε «ζεστή» παρά το σοκ της πανδημίας. Ιδιαίτερο ενδιαφέρον έχει, μάλιστα, το γεγονός ότι ενώ οι ξένοι αγοραστές «εξαφανίστηκαν», έδωσαν το «παρών» Έλληνες.
Ειδικά στο τελευταίο τρίμηνο του 2020, πέρα από τα φυσικά πρόσωπα έκαναν αισθητή την παρουσία τους εταιρίες, «κυνηγώντας» τις ευκαιρίες στην κτηματαγορά. Τα ακίνητα που πωλούνται σαν... ζεστό ψωμί είναι μικρομεσαία με τιμή γύρω στις 100.000 ευρώ, το πολύ δέκα ετών, ενώ τα λίγα νεόδμητα «φεύγουν» από τα σχέδια κιόλας, μαρτυρώντας την έλλειψη στέγης και την αναντιστοιχία προσφοράς και ζήτησης. Αυτός ακριβώς είναι και ο καθοριστικός παράγοντας, που διατηρεί υψηλές τις τιμές των ενοικίων και ακολούθως τις αποδόσεις των επενδύσεων σε ακίνητα.
Αντικειμενικές αξίες: Πού καταγράφεται έντονη κινητικότητα για αγορά ακινήτων
Πού καταγράφεται ήδη έντονη κινητικότητα και αναμένεται να αποτυπωθεί στο νέο χάρτη των αντικειμενικών αξιών;
- Στα Βόρεια Προάστια η εικόνα είναι μικτή, καθώς ενώ Κηφισιά και Ερυθραία συγκεντρώνουν αγοραστικό ενδιαφέρον, σε άλλες περιοχές, όπως η Εκάλη και ο Διόνυσος η κίνηση παραμένει υποτονική.
- Στα Νότια Προάστια καταγράφεται έντονη ζήτηση σε όλο το παραλιακό μέτωπο, γεγονός που συνδέεται με το project του Ελληνικού και τη διαμόρφωση Αθηναϊκής Ριβιέρας
- Στο Κέντρο της Αθήνας, παρά την υποχώρηση των βραχυχρόνιων μισθώσεων, παραμένει το μεγάλο ενδιαφέρον για περιοχές όπως οι Αμπελόκηποι και το Μετς, ενώ η νέα γραμμή του μετρό δημιουργεί ήδη υπεραξίες
- Στην Περιφέρεια το αγοραστικό ενδιαφέρον είναι έντονο σε όλες τις παραθαλάσσιες ζώνες, ακόμα και σε περιοχές που δεν χαρακτηρίζονται «τουριστικές»
Το «αγκάθι» με τα επαγγελματικά ακίνητα
Το μεγάλο «αγκάθι», τόσο για τους ειδικούς της κτηματαγοράς όσο και για το υπουργείο Οικονομικών είναι τα επαγγελματικά ακίνητα, καθώς το σοκ είναι διπλό και ισχυρό. Κατ' αρχάς, η κρίση προκάλεσε «αιμορραγία» στα εμπορικά καταστήματα και στην εστίαση. Από την άλλη, η υποχρεωτική στροφή στην τηλεργασία, στρέφει ακόμα και μεγάλες επιχειρήσεις σε μικρότερους γραφειακούς χώρους, με χαμηλότερα λειτουργικά κόστη. Το «κλειδί» για το υπουργείο Οικονομικών, για να εξισορροπήσει όλες αυτές τις παραμέτρους, θα είναι οι Συντελεστές Εμπορικότητας, οι οποίοι ακόμα και σήμερα παραμένουν δυσανάλογα υψηλοί.