Και λιγότερα και πανάκριβα τα διαθέσιμα ακίνητα -Τι δείχνουν τα στοιχεία τιμών, τι προβλέπουν για τον επόμενο χρόνο

Ως και 20% μικρότερος είναι ο αριθμός των διαθέσιμων ακινήτων προς πώληση στην Αθήνα, με ό,τι συνεπάγεται αυτό για τις τιμές τους, αλλά και για τα ενοίκια.

Τα τελευταία στοιχεία της Στατιστικής έδειξαν, ή μάλλον επιβεβαίωσαν, δύο πράγματα: 1) Το κόστος της κατασκευής νέων κατοικιών γίνεται όλο και υψηλότερο, καθώς βασικά οικοδομικά υλικά συνεχίζουν να «τρέχουν» ακόμα και με διψήφια ποσοστά, όπως για παράδειγμα τα τούβλα, που σημείωσαν περαιτέρω αύξηση, κατά 12,1%. 2) Ο αριθμός των νέων οικοδομικών αδειών είναι, μεν, αυξημένος σε σχέση με πέρσι, αλλά ο όγκος των νέων οικοδομών είναι σαφώς μικρότερος, όπως για παράδειγμα στην Αττική, όπου εκδόθηκαν 15,3% περισσότερες άδειες για 7,3% μικρότερο όγκο οικοδομών.

Μεταφέροντας την παραπάνω εικόνα στα στοιχεία της κτηματαγοράς, διαπιστώνει κανείς με ευκολία ότι «κουμπώνουν», κοινώς η αυξημένη ζήτηση απορροφά το διαθέσιμο stock ακινήτων, ενώ τα νεόδμητα «φεύγουν» εν ριπή οφθαλμού από τα σχέδια κιόλας, με τιμές που ξεπερνούν τα επίπεδα του 2007, όταν δηλαδή η οικοδομή είχε πιάσει ταβάνι.

Σύμφωνα με τα στοιχεία της «Χρυσής Ευκαιρίας» στον Δήμο της Αθήνας, τα διαθέσιμα μικρά, μεσαία και μεγάλα ακίνητα είναι σαφώς λιγότερα από πέρσι, ενώ οι τιμές τους είναι σαφώς υψηλότερες. Για παράδειγμα, τα διαθέσιμα διαμερίσματα 80 - 120 τ.μ., που απευθύνονται κυρίως σε οικογένειες με παιδιά, είναι 18,40% λιγότερα από πέρσι, κι όποιος τα βρει θα πρέπει να υπολογίσει ως και 2.500 ευρώ/τ.μ., δηλαδή σχεδόν 12% παραπάνω από το 2023.

Προφανώς, αυτή η ανισορροπία προσφοράς-ζήτησης και αύξησης των τιμών δεν περιορίζεται στον Δήμο της Αθήνας. Ανάλογη είναι η εικόνα -έστω με μικρές διαφοροποιήσεις- στα Βόρεια, στα Νότια, στα Δυτικά και στα Ανατολικά Προάστια, καθώς και στον Πειραιά.

Η άλλη πλευρά, του ίδιου νομίσματος, αποτυπώνει την εικόνα των ενοικίων, όπου τα πράγματα είναι ακόμα πιο δύσκολα αν λάβει κανείς υπ' όψιν του ότι το 30% των νοικοκυριών που μισθώνει ή θέλει να μισθώσει κατοικία θα πρέπει να επιδοθεί σε σαφάρι, όντας διατεθειμένο να «αφιερώσει» ως και ένα μηνιάτικο. Στον Δήμο της Αθήνας τα διαθέσιμα διαμερίσματα προς ενοικίαση που δεν ξεπερνούν τα 80 τ.μ. είναι 15,50% λιγότερα από πέρσι, και τα ενοίκιά τους φτάνουν ως τα 10,28 ευρώ/τ.μ., όντας 8,70% αυξημένα σε σχέση με πέρσι.



Οι τάσεις

Το ερώτημα που αναμφίβολα «καίει» είναι αν έχουμε δει το «ταβάνι». Οι γνώμες διίστανται και το μόνο σίγουρο είναι ότι η εικόνα διαφοροποιείται από περιοχή σε περιοχή.

Σύμφωνα με την έρευνα της Geoaxis, η σταδιακή μετατροπή των διαμερισμάτων και σε χώρους εργασίας αναμένεται να επιφέρει τεκτονικές αλλαγές στον τρόπο σχεδίασης, κατασκευής αλλά και ανακαίνισης (υλικά, δίκτυα, μονώσεις, μεγάλοι κοινόχρηστοι χώροι κ.λπ.). Η αίσθησή είναι ότι, παρά τις χαμηλές αποδόσεις που προσφέρουν, ελλείψει προσφοράς και αυξημένης ζήτησης τα διαμερίσματα θα προστίθενται όλο και περισσότερο ως σημαντικό στοιχείο στα χαρτοφυλάκια των ΑΕΕΑΠ και επενδυτών τα αμέσως επόμενα χρόνια.

Όσον αφορά στην πρόβλεψη για τους επόμενους 12 μήνες, η έρευνα είναι σαφής: 

• Η ασφάλεια που προσφέρει η χώρα σε συνδυασμό με το πρόγραμμα Golden Visa και το ότι το εγχώριο real estate εξακολουθεί να είναι φθηνό σχετικά με την Ευρώπη και άλλα κράτη (π.χ. Ισραήλ) θα συνεχίσει να οδηγεί σημαντικά ξένα κεφάλαια στην αγορά οικιστικών ακινήτων (με ό,τι συνεπάγεται αυτό για τις τιμές).
• Η ζήτηση από εγχώριους επενδυτές (θεσμικούς και μη) φαίνεται να διατηρείται, καθώς υπάρχουν διαθέσιμα κεφάλαια παρά τα υψηλά επιτόκια.
• Το rebound των αξιών Βορείων Προαστίων (από Μαρούσι και επάνω) παραμένει βέβαιο, αν και θα περιμένει μερικά εξάμηνα ακόμη.
• Σε καμία περίπτωση η αγορά δεν βιώνει συνθήκες φούσκας, καθώς το επίπεδο της προσφοράς (ιδιαίτερα νεόδμητων διαμερισμάτων) εξακολουθεί να είναι πολύ περιορισμένο σε σχέση με τη ζήτηση.

Από την επεξεργασία των στοιχείων φαίνεται πως αυτή τη στιγμή υπάρχει αύξηση κατά μέσο όρο 85% στα νεόδμητα και 78% στα παλαιότερα διαμερίσματα, σε σχέση με τις αξίες του 2015.