Μπορεί η πανδημία του κορωνοϊού να ανατρέπει τα μέχρι σήμερα δεδομένα στην οικονομία, όπως όλα δείχνουν όμως ο κλάδος της κτηματαγοράς και των ακινήτων συνεχίζει να προσεγγίζει επενδυτικά κεφάλαια είτε μέσω funds, είτε μέσω ιδιωτικών επενδυτικών σχημάτων, σύμφωνα με έκθεση του Πανελλαδικού Δικτύου E- Real Estates.
Όπως αποκαλύπτεται στην έκθεση, που «χαρτογραφεί» το ενδιαφέρον των επενδυτών ισραηλινά κεφάλαια μέσω γερμανικής επενδυτικής εταιρείας στοχεύουν στην αγορά αυτοτελών κτηρίων στο κέντρο της Αθήνας και πλησίον των Πανεπιστημιακών ιδρυμάτων με στόχο την δημιουργία ιδιωτικών φοιτητικών εστιών. Την ίδια στιγμή, κινεζικά κεφάλαια μέσω ελληνικής επενδυτικής εταιρείας που λειτουργεί στη χώρα μας, στοχεύει κυρίως σε ακίνητα απόδοσης άνω του 7%, ακίνητα κυρίως μισθωμένα σε Τράπεζες, super market και σε οργανισμούς του ελληνικού δημοσίου, ενώ λόγω των έργων ανάπλασης στο παραλιακό μέτωπο της Αττικής Ριβιέρας επενδύσουν σε διαμερίσματα με θέα στη θάλασσα.
Επενδύσεις Ισραηλινών σε ξενοδοχειακές μονάδες και αυτοτελή ακίνητα
Η εταιρεία διαχείρισης ακινήτων Cassalta μέσω κεφαλαίων που προέρχονται από Ισραηλινούς επενδύει σε ξενοδοχειακές μονάδες, είτε σε αυτοτελή ακίνητα που μπορούν να μετατραπούν σε ξενοδοχειακές μονάδες και luxury suites. Έχει ήδη επενδύσει στο Κεραμεικό, σε αυτοτελή ακίνητο περίπου 2.500 τ,μ,, σε αυτοτελή ακίνητο πλησίον της Ομονοίας 1.200 τ.μ. και στο Κουκάκι σε αυτοτελή κτήριο 1.800 τ.μ.
«Η εταιρεία εν μέσω πανδημίας και ειδικότερα από το πρώτο lockdown έως και τα τέλη του έτος κρατούσε στάση αναμονής. Πλέον έχει προβεί σε διαπραγματεύσεις για αγορά αυτοτελές κτηρίου στη περιοχή της Αμερικανικής Πρεσβείας, ενώ στοχεύει και σε ξενοδοχειακές μονάδες στα νότια προάστια της Αττικής. Γενικότερα η Cassalta λειτουργεί με πολύ σταθερά επενδυτικά βήματα – σαν private investment fund με εμπιστοσύνη στον τουρισμό και με στόχευση στα τουριστικά ακίνητα και κυρίως στην δημιουργία luxury suites», αναφέρει ο πρόεδρος της Ε- Real Estates, Θεμιστοκλής Μπάκας.
Έντονο ενδιaφέρον από fund ισπανικών συμφερόντων
Ταυτόχρονα, fund ισπανικών συμφερόντων που εγκαταστάθηκε στη χώρα μας το 2020, στοχεύει στην εξαγορά ξενοδοχειακών μονάδων τόσο εν λειτουργία, όσο και σε ξενοδοχειακές επιχειρήσεις που έχουν αναστείλει την λειτουργία τους. Το ενδιαφέρον επικεντρώνεται και σε ημιτελή αυτοτελή κτήρια οικιστικού ενδιαφέροντος, παλαιά αυτοτελή κτήρια που χρήζουν ανακαίνισης, καθώς και αυτοτελή κτήρια που θα μπορούσε να αλλάξει η χρήση τους. Σύμφωνα πάντα με την έκθεση, funds που έχουν εμπειρία και σε άλλες χώρες της νότιας Ευρώπης, αναφέρουν ότι ένα μεγάλο μέρος των κερδών τους ακόμη και το 80% αυτών επήλθε από την ολοκλήρωση και αξιοποίηση των ημιτελών κτηρίων.
Παράλληλα, εξετάζουν την επέκτασή τους και σε μικρότερα project μεμονωμένων οικιστικών ακινήτων – διαμερίσματα σε περιοχές που δημιουργούν επενδυτικές αξίες μέσω των έργων ανάπλασης και υποδομών που έχουν προγραμματιστεί και ξεκινούν να υλοποιούνται όπως, η γραμμή 4 του μετρό, η διπλή ανάπλαση στο κέντρο της Αθήνας (Αμπελόκηποι, Γκύζη, Βοτανικός), αλλά και στον Πειραιά που αποτελεί πλέον επενδυτική ευκαιρία λόγω των έργων υποδομής αλλά και της διαθεσιμότητας αυτοτελών κτηρίων τόσο στο κέντρο της πόλης όσο και πλησίον του μεγαλύτερου λιμανιού της χώρας μας.
Οι επενδυτές στοχεύουν στα χαρτοφυλάκια «κόκκινων» δανείων
Σύμφωνα με την έκθεση πολλά funds στοχεύουν στα χαρτοφυλάκια «κόκκινων» δανείων με εξασφαλίσεις και αρχές του 2017-2018, όπου καταγράφηκε και η μεγάλη τοποθέτηση τους στην κτηματαγορά λόγω των εντυπωσιακών αποδόσεων που καταγράφηκαν τα τελευταία χρόνια. Δείχνουν ενδιαφέρον για αγορά ακινήτων από ιδιώτες αλλά και ακινήτων και ξενοδοχειακών μονάδων μέσω «ροζ» δανείων. Δηλαδή, επιχειρήσεις του τουριστικού κλάδου που δεν μπορούν να ανταπεξέρθουν στις δανειακές τους υποχρεώσεις και βρίσκονται στο όριο πλέον να γίνουν «κόκκινες».
«Τα funds διαπραγματεύονται είτε την εξαγορά του δανείου και των υποθηκών μέσω «haircut» των απαιτήσεων μεταφέροντας πλέον την οφειλή – απαιτήσεις στο δικό τους χαρτοφυλάκιο, όπου ο δανειολήπτης πλέον θα είναι υπόχρεος σ΄αυτούς για την καταβολή των μηνιαίων δόσεων, είτε μέσω επαναχρηματοδότησης των εταιρειών με εγγύηση τις μετοχές και τα περιουσιακά τους στοιχεία ή/και μέσω συνδυασμού, εξαγορά δανείου μέσω «haircut» των απαιτήσεων και ταυτόχρονη επαναχρηματοδότηση», αναφέρεται στην έκθεση.
Ο λόγος που επιλέγουν «ροζ» δάνεια είναι ότι έχουν την δυνατότητα να εξετάσουν το συγκεκριμένο δάνειο με τις εξασφαλίσεις που το διέπουν, καθώς και την μελλοντική ανάπτυξης της επιχείρησης και τη μελλοντική αύξηση των αξίων των asset που διαθέτει. Σε αντίθεση με τα NPLs (οι τράπεζες κατανέμουν ένα δάνειο ως επισφαλές όταν ο δανειολήπτης του δεν έχει εκπληρώσει τις δανειακές του υποχρεώσεις για διάστημα μεγαλύτερο των 90 ημερών), η πληροφόρηση που λαμβάνουν από τις τράπεζες για την ποιότητα των δανείων είναι ανεπαρκής.
«Δε στοχεύουν στα «κόκκινα» δάνεια – NPLs διότι μέσω των NPLs αποκτάς την απαίτηση και όχι τα asset της εκάστοτε επιχείρησης – υποθήκης, η χρήση των assets «θεωρητικά» παραμένουν στον δανειολήπτη, και για την απόκτησή τους θα πρέπει να προβούν σε πλειστηριασμό που αποτελεί μια χρονοβόρα διαδικασία. Γνωρίζουν ότι πολλά funds που έχουν τοποθετηθεί σε «κόκκινα» δάνεια – NPLs δεν έχουν ολοκληρώσει ακόμη τις απαιτούμενες διαδικασίες με τα τραπεζικά ιδρύματα για να επέλθουν στα χαρτοφυλάκιά τους», σχολιάζει ο κ. Μπάκας.
«Ζωντανό» παραμένει το ενδιαφέρον για «κοινωνικά κτήρια», όπως γηροκομεία
Όπως σημειώνεται, πολλές φορές στο παρελθόν είχε καταγραφεί ενδιαφέρον αλλοδαπών επενδυτών είτε μέσω ιδιωτικών σχημάτων, είτε μέσω funds για αγορά γης στα προάστια της Αττικής (Βάρη, Μαρκόπουλο, Πόρτο Ράφτη, Παλλήνη) με στόχο την ανέγερση γηροκομείου διττού χαρακτήρα, δηλαδή να λειτουργεί παράλληλα και ως κέντρο φιλοξενίας ηλικιωμένων όσο και ως κέντρο αποθεραπείας – αποκατάστασης μετά από ορθοπεδικές και άλλες επεμβάσεις.
Πιο συγκεκριμένα, πριν την πανδημία είχε καταγραφεί έντονο ενδιαφέρον από Γάλλους επενδυτές που σχετίζονταν επαγγελματικά με τον κλάδο της υγείας στη χώρα τους, για την αγορά κατάλληλης έκτασης για την ανέγερση γηροκομείου. Έντονο ενδιαφέρον είχε καταγραφεί επίσης από Ισραηλινό fund που επιθυμούσε την αγορά αυτοτελούς κτιρίου στα σύνορα των Μελισσίων με την Πεντέλη με στόχο την μακροχρόνια μίσθωση σε επιχειρηματία του κλάδου, καθώς και για αγορά παλιού ξενοδοχείου στην Κινέτα και μετατροπή του σε μονάδα φιλοξενίας ηλικιωμένων.
Τα πρώτα επενδυτικά βήματα καταγράφηκαν με το μπαράζ «εξαγορών» που πραγματοποίησε το fund CVC Capital τα τελευταία χρόνια σε εμβληματικά θεραπευτήρια της χώρας.
Τα γηροκομεία βρίσκονται ψηλά στην ατζέντα της Premia (πρώην Pasal Development). Η εταιρεία real estate ενδιαφέρεται να επεκταθεί στην κατηγορία των λεγόμενων κοινωνικών κτιρίων προσφέροντας αναβαθμισμένες υπηρεσίες.
Στο άμεσο μέλλον, όταν επιστρέψουμε στην καθημερινότητα μας η χώρα μας μπορεί να αποτελέσει πόλο έλξης τόσο αλλοδαπών ιδιωτικών κεφαλαίων, όσο και επενδυτικών σχημάτων που θα στοχεύουν επιχειρήσεις του ευρύτερου ιατρικού κλάδου. Βάσει πληροφοριών, πολλές ασφαλιστικές εταιρείες εδώ και χρόνια στην Ε.Ε. σχεδιάζουν και διαθέτουν ήδη συνταξιοδοτικά ασφαλιστικά προγράμματα που σχετίζονται άμεσα με μονάδες φροντίδας ηλικιωμένων», τονίζει ο Θεμιστοκλής Μπάκας.
Σε διαμερίσματα και γραφεία στοχεύουν τα μικρότερα ιδιωτικά επενδυτικά σχήματα Ισραηλινών
Σήμερα, σε αντίθεση με τους επενδυτές του παρελθόντος που αρκετοί προέβαιναν σε αγορά διάσπαρτων διαμερισμάτων σε διάφορες πολυκατοικίες με στόχο την άμεση ανακαίνιση και μεταπώληση τους, πλέον, τόσο ιδιώτες επενδυτές, όσο και επενδυτικά σχήματα επιθυμούν την αγορά αυτοτελών οικιστικών και γραφειακών κτιρίων (αλλαγή χρήσης) που θα μπορούν να ανακαινίσουν ριζικά, διαθέτοντας τα ανακαινισμένα διαμερίσματα είτε προς πώληση, είτε προς μακροχρόνια μίσθωση μέχρι τα οικονομικά δεδομένα να είναι τέτοια που θα τους επιτρέψουν να πουλήσουν σε τιμές που θα τους δώσουν το επιθυμητό επενδυτικό κέρδος.
Όπως αναφέρεται στην έκθεση του E- Real Estates το μεγαλύτερο μέρος των αυτοτελών κτιρίων, χωρίς καθεστώς πολυιδιοκτησίας στο ευρύτερο κέντρο της Αθήνας, έχουν ήδη πουληθεί και στη θέση τους στεγάζονται είτε ξενοδοχεία, είτε ανακαινισμένοι γραφειακοί χώροι και διαμερίσματα.
Το μεγαλύτερο πρόβλημα που αντιμετωπίζουν σήμερα οι εν δυνάμει επενδυτές είναι το καθεστώς πολυιδιοκτησίας, διότι σε πολλά διαμερίσματα πολυκατοικιών που έχουν ήδη επενδύσει, ενώ έχουν προβεί σε ολική ανακαίνιση του διαμερίσματος, στη πολυκατοικία που βρίσκεται το διαμέρισμα, σε πολλές περιπτώσεις δεν έχει πραγματοποιηθεί καμία παρέμβαση από τους ήδη ιδιοκτήτες ακόμη και από το έτος ανέγερσή της.