Οι τιμές των διαμερισμάτων «τρέχουν» με ιλιγγιώδη ταχύτητα καλύπτοντας τις απώλειες της δεκαετούς οικονομικής κρίσης, η οικοδομική δραστηριότητα δείχνει να ξεπερνά το σοκ, αλλά οι επενδύσεις σε νέες κατοικίες, δηλαδή το χτίσιμο νέων σπιτιών παραμένει έτη φωτός από τα επίπεδα του 2007.
Τι σημαίνει πρακτικά αυτό; Ότι η προσφορά ακινήτων για στέγαση είναι αδύνατον να καλύψει τη ζήτηση και για να συμβεί αυτό θα πρέπει να ανοίξουν οι κρουνοί του χρήματος από τις τράπεζες προς τις κατασκευαστικές και ακολούθως προς τα νοικοκυριά.
Η μελέτη του ΙΟΒΕ για τις προοπτικές του κατασκευαστικού κλάδου έφερε χαμόγελα, καθώς επιβεβαίωσε ότι η τάση είναι ανοδική. Στην “καρδιά” της μελέτης υπάρχουν, όμως, στοιχεία ειδικά όσον αφορά στην κατασκευή κατοικιών, που προκαλούν σοκ.
Στο ναδίρ οι επενδύσεις σε κατοικίες
Δεν είναι μυστικό ότι μπαίνοντας στο τούνελ των μνημονίων μπήκε στον «πάγο» και η οικοδομή. Το ποια είναι, όμως, η κατάσταση σήμερα, αποτυπώνεται σε δείκτες και αριθμούς, που φωτίζουν το οξύ πρόβλημα στέγης στην Ελλάδα.
Σε απόλυτους όρους, η συνολική επενδυτική δαπάνη για κατασκευαστικά έργα, που βρισκόταν στα 34,1 δισ. Ευρώ το 2007, μετρήθηκε σε μόλις 9,9 δισ. το 2022, δηλαδή κάτω από το 1/3 του επιπέδου του 2007, παρά την ισχυρή ανάκαμψη της περιόδου 2019- 2022. Ειδικά όσον αφορά στο χρήμα που έπεσε για την κατασκευή κατοικιών, από τα 25,2 δισ. ευρώ το 2007, βρεθήκαμε στα μόλις 3,3 δισ. ευρώ το 2022, δηλαδή 87% κάτω!
Για να έχουμε, δε, μπροστά μας τη μεγάλη εικόνα, οι επενδύσεις σε κατοικίες, αντιπροσώπευαν το 2022 το 1,6% του ΑΕΠ, έναντι 10,8% το 2007, με αποτέλεσμα η Ελλάδα κατατάσσεται τελευταία μεταξύ των κρατών-μελών της ΕΕ, ενώ την τελευταία θέση έχει και στις επενδύσεις στις λοιπές κατασκευές. Σημειωτέον ότι ο μέσος κοινοτικός όρος των επενδύσεων σε κατοικίες διαμορφώνεται στο 5,9% του ΑΕΠ, με την Ελλάδα να κοιτάει από μακριά ακόμα και τις επιδόσεις της Βουλγαρίας (2,8% του ΑΕΠ).
Πόσο χρήμα θα πρέπει να πέσει άραγε στις κατασκευές, έτσι ώστε να καλυφθεί αυτό το «κενό»; Σύμφωνα με πρόσφατη ανάλυση της Εθνικής Τράπεζας, εκτιμάται πως θα απαιτηθούν συνολικά πάνω από 45 δισ. ευρώ νέων επενδύσεων σε οικιστικά ακίνητα έως το 2030 -δηλαδή σχεδόν 6 δισ. ευρώ ετησίως- προκειμένου να διασφαλιστεί η ισορροπία ζήτησης και προσφοράς και να επιτευχθεί ο στόχος για ενεργειακή αναβάθμιση του 10% περίπου του υφιστάμενου κτιριακού αποθέματος κατοικιών!
Στα ύψη οι τιμές
Υπάρχει, άραγε, τέτοια προοπτική επενδύσεων σε κατοικίες από τις κατασκευαστικές; Η μελέτη του ΙΟΒΕ δεν είναι ιδιαίτερα καθησυχαστική, καθώς συνυπολογιζομένων των «ενέσεων» από ΕΣΠΑ και Ταμείο Ανάκαμψης, οι νέες επενδύσεις σε κατοικίες υπολογίζεται ότι το 2026 θα φτάσουν στο 2,5% του ΑΕΠ, δηλαδή λίγο πιο πάνω από τα επίπεδα του 2013 (2,3%) και έτη φωτός μακριά από το 2007 (10,8%).
Ξεκινώντας από την ψυχρή λογική του βασικού κινήτρου μιας επένδυσης, δηλαδή του κέρδους, από το 2018, που οι τιμές των ακινήτων άρχισαν να αυξάνονται και μάλιστα ταχύτερα από το κόστος κατασκευής, βελτιώθηκαν σημαντικά τα κίνητρα για την κατασκευή κτιρίων. Αυτό είχε ως αποτέλεσμα ο δείκτης των τιμών προς το κόστος κατασκευής να κινείται ανοδικά από τις αρχές του 2018, έπειτα από μια 10ετία υποχώρησης. Δεν είναι τυχαίο ότι από τα 1,1 δισ. ευρώ επενδύσεων σε κατοικίες το 2018, φτάσαμε στα 3,3 δισ. ευρώ το 2022.
Τα πράγματα άρχισαν, όμως, να αλλάζουν με την αύξηση του κόστους κατασκευής. Τη μεγαλύτερη αύξηση μεταξύ 2020 και 2023 παρουσιάζουν τα τεχνητά πετρώδη υλικά (+49%), τα ηλεκτρολογικά υλικά (+35%), τα μεταλλικά υλικά βασικής επεξεργασίας (+33%) και τα καύσιμα μηχανημάτων (+32%). Επιπλέον, το κόστος των αμοιβών εργασίας αυξήθηκε από το 2020 έως το 2023 κατά 12%, με την μεγαλύτερη άνοδο (+16%) να παρουσιάζει το κόστος εργασιών για υδραυλικές και ηλεκτρολογικές εγκαταστάσεις, καθώς και για εγκαταστάσεις κεντρικής θέρμανσης. Το αποτέλεσμα είναι η συνολική αύξηση του κόστους κατασκευής κτηρίων κατά 20% μεταξύ 2018-2023, η οποία μετριάζει τα κίνητρα περαιτέρω επέκτασης της προσφοράς νέων κατοικιών.
Προβληματική είναι, όμως και η χρηματοδότηση. Με βάση τα στοιχεία της έρευνας της ΕΚΤ, το χρηματοδοτικό κενό των ΜμΕ στην Ελλάδα -επομένως και των επιχειρήσεων που δραστηριοποιούνται στον τομέα των Κατασκευών- είναι γενικά μεγαλύτερο συγκριτικά με τον μέσο όρο στην ΕΕ, διογκώθηκε στα πρώτα χρόνια της οικονομικής κρίσης και αποκλιμακώθηκε σταδιακά μέχρι το 2019. Όμως, από το 2020 με την υγειονομική κρίση και τις άλλες διαταραχές στην οικονομία (π.χ. υψηλό ενεργειακό κόστος) το χρηματοδοτικό κενό των ΜμΕ στην Ελλάδα διευρύνθηκε εκ νέου. Προφανώς επιβαρυντικό είναι και το κόστος δανεισμού, που εκτινάχθηκε μετά το καλοκαίρι του 2022.
Στο διά ταύτα, από τις αρχές του 2018 καταγράφεται συνεχής άνοδος των μέσων τιμών των νέων διαμερισμάτων σε ονομαστικούς όρους, με την αύξησή τους να φτάνει το 57% μέχρι τον Σεπτέμβριο του 2023. Οι τιμές των ακινήτων δεν έχουν ακόμη δείξει, όμως, σημάδια σημαντικής επιβράδυνσης, υποστηριζόμενες από την αύξηση της απασχόλησης και του πραγματικού διαθέσιμου εισοδήματος, αλλά και την ισχυρή ζήτηση που προέρχεται από το εξωτερικό και τις βραχυχρόνιες μισθώσεις.