Τεράστιο είναι το χάσμα που υπάρχει πλέον ανάμεσα στις αντικειμενικές και τις πραγματικές αξίες των ακινήτων δημιουργώντας με αυτό τον τρόπο δυσβάστακτα προβλήματα στους ιδιοκτήτες.
Η φορολόγηση ακινήτων που εξακολουθεί να βρίσκεται σε πολύ υψηλά επίπεδα θα γίνει για ακόμη μια χρονιά με βάση τις αντικειμενικές αξίες του 2007, δηλαδή στην εποχή προ κρίσης και ύφεσης.
Μάλιστα οι τότε αξίες είχαν ελάχιστες διαφορές από εκείνες του 2004 όταν η Ελλάδα βίωνε μια εντελώς διαφορετική πραγματικότητα από τη σημερινή.
Ουσιαστικά, οι ιδιοκτήτες ακινήτων φορολογούνται σήμερα με βάση τις τιμές που ορίστηκαν σε μια περίοδο που η αγορά βρισκόταν στο απόγειό της, οι αυξήσεις τιμών ήταν συνεχόμενες και οι τράπεζες έδιναν πολύ εύκολα στεγαστικά δάνεια.
Οπως αναφέρει η «Καθημερινή της Κυριακής», σε περιοχές όπως η Βουλιαγμένη, το Παλαιό Ψυχικό, το Μαρούσι ή το Ηράκλειο, οι σημερινές εμπορικές τιμές υπολείπονται των αντικειμενικών πάνω από 30%, με αποκορύφωμα βέβαια τις περιοχές του Ψυχικού και της Βουλιαγμένης, όπου η απόκλιση ξεπερνά το 50%.
Είναι ενδεικτικό ότι μετά τις νέες αντικειμενικές του Παλαιού Ψυχικού το 2011 και παρά τις φετινές διορθώσεις, η ανώτατη τιμή στην περιοχή παραμένει στις 10.000 ευρώ/τ.μ., με αποτέλεσμα ο μέσος όρος τους να διαμορφώνεται σε 7.250 ευρώ/τ.μ., όταν οι πωλούμενες κατοικίες κινούνται πέριξ των 3.000 ευρώ/τ.μ., δηλαδή 58,5% χαμηλότερα.
Η μείωση των εμπορικών τιμών κάτω από τις αντικειμενικές αξίες έκανε, σύμφωνα με την εφημερίδα, την εμφάνισή της πριν από περίπου 18 μήνες επηρεάζοντας κυρίως τις ακριβές περιοχές, όπως η Εκάλη, η Κηφισιά και η Βούλα.
Κατά την επέλαση της οικονομικής κρίσης και της ύφεσης το φαινόμενο επεκτάθηκε και «χτύπησε» περιοχές όπως το Παλαιό Φάληρο, το Χαλάνδρι, το Μαρούσι, η Γλυφάδα και το Νέο Ηράκλειο.
Σήμερα, είναι πλέον καθεστώς στο σύνολο της αγοράς και επηρεάζει και πιο φθηνές περιοχές του λεκανοπεδίου σαν το Μοσχάτο, την Καλλιθέα και το Γαλάτσι, ενώ, όσο οι τιμές καταγράφουν πτώση τόσο αυξάνεται το χάσμα και μεγαλώνει η φορολογική αδικία για τους ιδιοκτήτες.
Από την αγορά πάντα προκύπτει επίσης ότι όσο λιγότερα νεόδμητα ακίνητα διαθέτει μια περιοχή τόσο μεγαλύτερη είναι και η απόκλιση μεταξύ εμπορικής και αντικειμενικής αξίας. Η εξήγηση γι' αυτό είναι το ότι οι κατασκευαστές δεν πωλούν κάτω από την αντικειμενική, σε αντίθεση με τους ιδιώτες πωλητές, οι οποίοι κατά κανόνα δέχονται τιμές κάτω της αντικειμενικής για το παλαιό ακίνητό τους.
Παράλογη φορολόγηση με πλασματικές αντικειμενικές
Μέσα σε αυτό το κλίμα, η υπερφορολόγηση των ακινήτων θυμίζει σκηνικό ταινίας τρόμου με τις εμπορικές αξίες των κατοικιών να πέφτουν μέσα στο 2013 40%, σε σχέση με το 2008, ενώ οι τράπεζες έχουν επί της ουσίας διακόψει κάθε χρηματοδότηση στεγαστικού δανείου εν αναμονή και των ρυθμίσεων για τα «κόκκινα» δάνεια.
Την ίδια ώρα η κυβέρνηση συνεχίζει την φοροεπίθεση στα ακίνητα βασιζόμενη στις αντικειμενικές αξίες του 2007, κάτι που ουσιαστικά τις κάνει να φαντάζουν «πλασματικές», ενώ οι ιδιοκτήτες ασφυκτιούν εν μέσω και των υπολοίπων φόρων, έμμεσων ή άμεσων, που σχετίζονται με την ιδιοκτησία. Αλλωστε, σχεδόν 20 επιμέρους φόροι ακινήτων συνδέονται με τις αντικειμενικές τιμές, όπως ο φόρος μεταβίβασης, οι φόροι κληρονομίας και γονικής παροχής και φυσικά τα τεκμήρια διαβίωσης, που περιλαμβάνουν και την ακίνητη περιουσία.
Είναι χαρακτηριστικό ότι ακόμα και το ίδιο το ΔΝΤ, σε σχετική του έκθεση, εξέφραζε αμφιβολίες για τον ενιαίο φόρο ακινήτων επικαλούμενο, μεταξύ άλλων, και το γεγονός ότι η μέθοδος υπολογισμού του φόρου δεν σχετίζεται επαρκώς με την εμπορική αξία του ακινήτου, ακριβώς λόγω της διαφοράς που έχει προκύψει μεταξύ της αντικειμενικής και της πραγματικής τιμής.
Και στο βάθος απελευθέρωση πλειστηριασμών
Σε αυτό το ασφυκτικό πλαίσιο έρχονται να προστεθούν και οι έντονες πιέσεις της Τρόικα για την άρση των απαγορεύσεων στους πλειστηριασμούς οι οποίοι αναμένεται να δώσουν ένα ακόμη ισχυρό χτύπημα στην αγορά ακινήτων.
Στο ναδίρ η αγορά – Πωλήσεις κατοικιών ακόμη και για 5.000 ευρώ
Παράλληλα, ανησυχητικά είναι τα στοιχεία που έρχονται στο φως για τις αγοραπωλησίες ακινήτων, διαμερισμάτων και επαγγελματικών χώρων, ενώ σε ορισμένες περιπτώσεις ιδιοκτήτες πωλούν την περιουσία τους ακόμη και για 5.000 ευρώ για να γλιτώσουν από τους φόρους.
Το φαινόμενο είναι ιδιαίτερα έντονο στις περιοχές του κέντρου της Αθήνας, με ολόκληρες γειτονιές όπου τα μισά και πλέον διαμερίσματα των πολυκατοικιών είναι άδεια. Τα πωλητήρια έχουν πολλαπλασιαστεί με τους ιδιοκτήτες να προσπαθούν να τα ξεφορτωθούν ακόμη και σε τιμές που προκαλούν σοκ.
Οπως αναφέρει η «Ημερησία» σε σχετικό ρεπορτάζ, τους τελευταίους μήνες έχει «πέσει» και το φράγμα των 10.000 ευρώ για την αγορά ενός διαμερίσματος και αυξάνονται οι αγγελίες για πωλήσεις ακόμη και κάτω από 5.000 ευρώ! Οσο δηλαδή κοστίζει για ένα χρόνο η ενοικίαση διαμερίσματος με 400 ευρώ το μήνα.
Ακόμη όμως και για τόσο χαμηλές τιμές δεν υπάρχουν ενδιαφερόμενοι και τα σπίτια μένουν απούλητα για μήνες. Μάλιστα υπάρχουν περιπτώσεις όπου σπίτια των 10.000 ευρώ βγαίνουν σε... προσφορά με μείωση τιμών 50%.
Το 2005, όπως επισημαίνει η Ημερησία, στα 100 ευρώ περιουσίας των Ελλήνων τα 85 είχαν επενδυθεί σε ακίνητα, 10 σε αποταμιεύσεις και 3,5 ευρώ σε μετοχές. Σύμφωνα με παλαιότερη έρευνα, το 2006, 80% των Ελλήνων είχε πρώτη κατοικία και σχεδόν ένας στους 5 είχε και δεύτερο, εξοχικό σπίτι. Σήμερα η ιδιοκατοίκηση έχει υποχωρήσει στο 75% εξαιτίας των μαζικών πωλήσεων ακινήτων και της επιστροφής στο νοίκι.
Οι αγγελίες που ακολουθούν είναι πραγματικές, έχουν αλιευθεί από κτηματομεσιτικά γραφεία και καταγράφουν την δραματική κατάσταση που βιώνουν χιλιάδες ιδιοκτήτες. Πρόκειται για σπίτια 30 - 50 ετών τα οποία, πάντως, βρίσκονται σε καλή κατάσταση και με ελάχιστα χρήματα μπορούν να ανακαινιστούν. Σύμφωνα, λοιπόν, με σημερινές αγγελίες:
- Στην Κυψέλη ημιυπόγεια γκαρσονιέρα 18 τ.μ. του 1970 με ανακαίνιση το 2008 έχει τιμή 4.800 ευρώ.
- Στο Παγκράτι, γκαρσονιέρα 25 τ.μ. με φυσικό αέριο σε ανακαινισμένη. πολυκατοικία δίνεται 5.500 ευρώ ή 220 ευρώ/τ.μ. αλλά από τον Μάιο είναι απούλητη.
- Στην Πλατεία Αμερικής, διαμερίσμα 23 τ.μ. προσφέρεται από τον Ιανουάριο αντί 5.000 ευρώ.
- Στην οδό Αγίου Μελετίου, διαμέρισμα 38 τ.μ. με κήπο 65 τ.μ. σε κακλή κατάσταση προσφέρεται από τον Φεβρουάριο αντί 7.500 ευρώ ή 197 ευρώ/τ.μ.
- Στο Νέο Κόσμο, σε ημιυπόγεια γκαρσονιέρα 26 τ.μ. έγινε μείωση 2.000 ευρώ και πωλείται 6.000 ευρώ
- Στη Νεάπολη, υπόγειο διαμέρισμα 53 τ.μ. με αποθήκη πωλείται 10.000 ευρώ έχοντας μειωθεί πρόσφατα κατά 5.000 ευρώ.
- Εκπτωση 10.000 ευρώ έγινε σε στούντιο 5ου ορόφου 15 τ.μ. στους Αμπελόκηπους, κατασκευής 1977 και πωλείται 10.000 ευρώ.
- Στην Κυψέλη, στούντιο/γκαρσονιέρα υπερυψωμένου ισογείου με δρίυνο πάτωμα, πωλείται 8.000 ευρώ
- Γκαρσονιέρα 7ου ορόφου 12 τ.μ. στην Πλατεία Αττικής πωλείται 6.500 ευρώ.
- Διαμέρισμα 55 τ.μ. στα Χανιά, κατασκευής 1965 πωλείται 5.000 ευρώ.
Κατά κύριο λόγο, οι ιδιοκτήτες που θέλουν να πουλήσουν αγόρασαν σπίτια στη δεκαετία του '70. Η περιουσία αυτή ενοικιάζονταν και προσέφερε ένα καλό εισόδημα ενώ με την σχεδόν μηδενική φορολόγηση των ακινήτων μέχρι το 2009, έμεναν αρκετά χρήματα από τα ενοίκια.
Η μεγάλη κρίση στην κτηματαγορά έφερε χιλιάδες άδεια διαμερίσματα και μεγάλη υποχώρηση των τιμών. Στην πλήρη κατάρρευση συνέτεινε και η δραματική αύξηση της φορολογίας η οποία έχει οκταπλασιαστεί από το 2009 και μετά. Με το μόνιμο φόρο που έρχεται από το 2014, κανείς δεν θέλει να είναι ιδιοκτήτης σπιτιού που παραμένει κλειστό και δεν αποφέρει εισόδημα.
Μάλιστα, σοβαρό πρόβλημα υπάρχει πλέον και για τα νεόδμητα σπίτια. Υπάρχουν περιοχές στην Αττική ή την επαρχία όπου η τιμή πώλησης ξεκινά κάτω από 1.000 ευρώ/τ.μ. Μάλιστα, πολλοί εργολάβοι οικοδομών, επισημαίνουν ότι αναγκάζονται να πωλούν ακόμη και κάτω από το κόστος το οποίο προσδιορίζουν, μαζί με την αξία του οικοπέδου στα 1.000 με 1.200 ευρώ/τ.μ.