Η συσσώρευση πολλών ετών της υποαπόδοσης των κατοικιών σε συνδυασμό με τη μείωση της οικοδομικής δραστηριότητας, η μείωση έκδοσης των στεγαστικών δανείων και η υποχώρηση της αγοραστικής δύναμης αποτελούν τις κυριότερες αιτίες αύξησης στις τιμές ενοικίασης κατοικιών τόσο στα μεγάλα αστικά κέντρα της Αττικής και της Θεσσαλονίκης όσο και στην περιφέρεια.
Σύμφωνα με έκθεση του Πανελλαδικού Κτηματομεσιτικού Δικτύου E- Real Estates, η συσσωρευτική αύξηση των ενοικίων από το 2018 έως και σήμερα κυμάνθηκε από 37,2% έως και 42,1% σε ότι αφορά κατοικία κατάλληλη για οικογένεια.
Υψηλότερες αυξήσεις καταγράφηκαν κυρίως σε μικρότερα ακίνητα κατάλληλα για φοιτητές. Συγκεκριμένα, σύμφωνα με πρόσφατα δημοσιευμένα στοιχεία, οι ζητούμενες τιμές μίσθωσης φοιτητικής κατοικίας αυξήθηκαν κατά 53% στην Αθήνα, ενώ στην Πάτρα καταγράφηκε η 2η μεγαλύτερη αύξηση στο 49,23%.
Πιο αναλυτικά, οι λόγοι που τα ενοίκια παρουσιάζουν σημαντική αύξηση στη χώρα μας είναι οι εξής:
1. Η υποαπόδοση των προηγούμενων χρόνων
Η συσσώρευση πολλών ετών της υποαπόδοσης των κατοικιών οδήγησε πολλούς ιδιοκτήτες στην απότομη αύξηση των ζητούμενων ενοικίων προκειμένου να περιορίσουν τις ζημίες των χρόνων της οικονομικής κρίσης.
2. Ο ρόλος των τραπεζών
Από το 2009 και έπειτα οι τράπεζες έπαψαν να χρηματοδοτούν την αγορά κατοικιών (400 εκατ. ευρώ νέα στεγαστικά δάνεια το 10μηνο του 2019, όταν το 2005 οι εκδόσεις στεγαστικών δανείων ήταν 17 δις ευρώ, το 2021 άγγιξαν τα 900 εκατ. ευρώ και ο στόχος για το 2022 είναι το 1,2-1,4 δις ευρώ.) με αποτέλεσμα να σταματήσει κάθε οικοδομική δραστηριότητα, ενώ η ζήτηση παρέμενε σταθερή. Παράλληλα, τα τραπεζικά ιδρύματα, πλέον, για τη χορήγηση στεγαστικού δανείου ζητούν το 25%-30% της αξίας του ακινήτου ως ιδία συμμετοχή από τον δανειολήπτη.
3. Μείωση της οικοδομικής δραστηριότητας
Σύμφωνα με τα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ οι επενδύσεις για την ανέγερση νέων κατοικιών στην Ελλάδα κατέγραψαν συνολική πτώση της τάξεως του 95% το διάστημα από το 2007 μέχρι το τέλος του δεύτερου τριμήνου του 2016, ενώ η πτώση της ιδιωτικής οικοδομικής δραστηριότητας την περίοδο από το 2005 έως το τέλος του πρώτου εξαμήνου του 2016 άγγιξε το 93% . Είναι χαρακτηριστικό ότι οι επενδύσεις σε κατοικίες, ως ποσοστό του ΑΕΠ, μειώθηκαν από το 10,8% το 2007 σε μόλις 0,8% το 2015.
Σχεδόν 15 φορές λιγότερες κατοικίες κατασκευάστηκαν το 2016 σε σύγκριση με το 2007 που η οικοδομική δραστηριότητα βρισκόταν στο απόγειό της. Το πρώτο οκτάμηνο του 2016 ολοκληρώθηκαν μόλις 4.853 νέες κατοικίες, όταν το αντίστοιχο διάστημα του 2007 είχαν κατασκευαστεί 71.936 κατοικίες, σύμφωνα με στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ. Τα στοιχεία καταδεικνύουν το μέγεθος της πτώσης της αγοράς κατοικίας κατά τη διάρκεια των μνημονιακών ετών.
4. Πλειστηριασμοί
Η έναρξη των πλειστηριασμών ακόμη και για οφειλές κάτω των 30.000€ αποδεικνύουν ότι έχουν «επιστρέψει» στην κανονικότητα του παρελθόντος, τη στιγμή που οι οικονομικές προκλήσεις επηρεάζουν άμεσα το κόστος διαβίωσης. Μόνο το πρώτο εξάμηνο του 2022 έγιναν πάνω από 17.500 πλειστηριασμοί κατοικιών, ενώ ο στόχος για το σύνολο του έτους αριθμεί 40.000 κατοικίες. Εκπρόσωπος εταιρείας διαχείρισης απαιτήσεων σε συνέντευξη του ανάφερε ότι ένα ποσοστό 20%-25% του συνόλου των ακινήτων που έχουν στη κατοχή τους θα βγουν σταδιακά προς πώληση τα επόμενα πέντε χρόνια.
5. Μείωση της ιδιοκατοίκησης
Το διάστημα από το 2005 έως το 2021, το ποσοστό ιδιοκατοίκησης στη χώρα μας υποχώρησε από το 84,6% στο 73,3% χάνοντας 11,3 ποσοστιαίες μονάδες σύμφωνα με στοιχεία της Eurostat. Τα συγκεκριμένα δεδομένα καταγράφουν τις αρνητικές επιπτώσεις των μνημονιακών χρόνων στη χώρα μας. Το 2015 το ποσοστό ιδιοκατοίκησης στην Ελλάδα ανήλθε στο 75,1% με αρνητικές διακυμάνσεις την επόμενη τριετία (2016,2017,2018), ενώ το 2019 αυξήθηκε στο 75,4%.
Το 2020 το ποσοστό ιδιοκατοίκησης κυμάνθηκε στο 73,9% και το 2021 στο 73,3%. Δηλαδή, η Ελλάδα έχασε 2,1 ποσοστιαίες μονάδες το χρονικό διάστημα 2019-2021. Ποσοστά που αντιστοιχούν σύμφωνα με τον πίνακα σε χρονολογίες μνημονιακών ετών όπως το 2016, το 2017 και το 2018.
Η μείωση του ποσοστού ιδιοκατοίκησης κατά 2,1 ποσοστιαίες μονάδες το χρονικό διάστημα 2019-2021, σε απόλυτα νούμερα, αντιστοιχεί περίπου σε 82.947 κατοικίες (3.949.900 το στεγαστικό απόθεμα –Eurostat 2019). Δηλαδή, εντός του χρονικού διαστήματος 2019-2021, η ιδιοκατοίκηση στην Ελλάδα μειώθηκε κατά 82.947 κατοικίες.
6. Συσσωρευμένη ζήτηση / Μικρή διαθεσιμότητα
Κάθε χρόνο 15.000 έως 20.000 οικογένειες αναζητούν κατοικία. Ορισμένοι απ’ αυτούς προ οικονομικής κρίσης επέλεγαν την αγορά ακινήτου. Άρα, μέσα σε 10 χρόνια η ζήτηση άγγιξε τις 150.000 – 200.000 κατοικίες. Ουδέποτε η κτηματαγορά διέθετε τόσο μεγάλο απόθεμα κατοικιών προς μίσθωση και ιδιαίτερα μέσα σε μια περίοδο που η οικοδομική δραστηριότητα – η ανέγερση νέων πολυκατοικιών ήταν ανύπαρκτη.
7. Υποχώρηση της αγοραστικής δύναμης
Η υποχώρηση της αγοραστικής δύναμης περιορίζει τη ζήτηση για την αγορά κατοικίας. Καθίζηση έως 40% κατέγραψε το Ινστιτούτο Εργασίας (ΙΝΕ) της ΓΣΕΕ στην αγοραστική δύναμη των νοικοκυριών, με εισόδημα έως 750 ευρώ το μήνα, εξαιτίας της ακρίβειας. Τα στοιχεία που περιγράφονται στο σχετικό Δελτίο Οικονομικών Εξελίξεων δείχνουν ότι τον Σεπτέμβριο η υποχώρηση της αγοραστικής δύναμης, έφτασε το 19% για τον κατώτατο μισθό και περιορίστηκε από 9-14% για εισοδήματα έως 1.100 ευρώ. Επιπλέον, σύμφωνα με αναλυτές κατά το διάστημα 2022-2024 η αγοραστική δύναμη των νοικοκυριών θα υποχωρήσει κατά 20%. Η υποχώρηση αυτή δεν πρόκειται να αναπληρωθεί από την αύξηση των μισθολογικών απολαβών, παρά μόνο σε ένα ποσοστό.
8. Εργασιακή ανασφάλεια
Η εργασιακή ανασφάλεια ιδιαίτερα στην ηλικιακή ομάδα 24-35 ετών, αποτελεί μείζον ανασταλτικό παράγοντα. Τα δεδομένα στον εργασιακό τομέα έχουν αλλάξει όχι μόνο σε ότι αφορά στη μονιμότητα, αλλά και στα εισοδήματα. Η εργασιακή ανασφάλεια και τα μικρά εισοδήματα, έχουν παρατείνει τη παραμονή στην οικογενειακή εστία για μεγάλο χρονικό διάστημα. Σύμφωνα με πρόσφατες έρευνες το 67% των νέων ηλικιακής ομάδας 24-35 ετών διαμένουν στο παιδικό δωμάτιο λόγω της αδυναμίας να ανταπεξέλθουν οικονομικά μόνοι τους.
9. Βραχυχρόνιες μισθώσεις
Η ραγδαία αύξηση των ενοικίων συμπίπτει χρονικά με την έντονη «εμφάνιση» του κλάδου της οικονομίας διαμοιρασμού – βραχυχρόνιας μίσθωση στη χώρας μας. Ο κλάδος της βραχυχρόνιας μίσθωσης αδιαμφισβήτητα αποτελεί έναν βασικό λόγο της αύξησης των ζητούμενων μισθωμάτων, ιδιαίτερα στις περιοχές που καταγράφεται έντονη τουριστική δυναμική και επηρεάζει κυρίως τις ζητούμενες τιμές μίσθωσης ακινήτων κατάλληλα για φοιτητές και εργένηδες.
10. Μη ύπαρξη ολοκληρωμένου σχεδίου στεγαστικής πολιτικής
H Ελλάδα θα αρχίσει να εφαρμόζει πολιτικές αναχαίτισης του κόστους στέγασης κυρίως εντός του 1ου τριμήνου του 2023, μέτρα που σε μεγάλο ποσοστό, απαιτούν χρόνο υλοποίησης (2-3 ετών) και δεν στοχεύουν στην άμεση αναχαίτηση του κόστους στέγασης ή/και ελάφρυνσης του οικογενειακού προϋπολογισμού.
Ο πληθωρισμός, η αύξηση του κόστους κατασκευής που πιέζει αυξητικά τις τιμές πώλησης, η αύξηση των επιτοκίων στεγαστικών δανείων, η ραγδαία αύξηση των ενοικίων, το κόστος ενέργειας και γενικότερα η αύξηση του κόστους διαβίωσης συρρικνώνουν τα διαθέσιμα εισοδήματα των εν δυνάμει αγοραστών.
«Οι οικονομικές προκλήσεις στη παγκόσμια κοινότητα καθώς και στη χώρα μας βρίσκονται προ των πυλών και απαιτούνται άμεσα διευρυμένες πολιτικές στέγασης. Πολιτικές με στόχο την αναχαίτηση του κόστους την επόμενη ημέρα και την προσβασιμότητα σε αγορά κατοικίας, αλλά, παράλληλα και πολιτικές που θα «προστατεύουν» την ιδιοκτησία υπό συνθήκες μη υγιούς οικονομικού περιβάλλοντος», καταλήγει η έκθεση του E Real Estates.
