Σαν... ζεστό ψωμί ξεπουλάνε οι σύγχρονοι επαγγελματικοί χώροι, «σβήνοντας» τον κανόνα δεκαετιών ότι αρκεί η «καλή θέση» για ένα υψηλό ενοίκιο.
Η μεγάλη πλειονότητα των επαγγελματιών, αλλά και των επενδυτών, αναζητεί πλέον αειφορία, ψηφιοποιημένα/αυτοματοποιημένα συστήματα, προσφορά στο περιβάλλον, ανεξαρτήτως της θέσης του ακινήτου. Σύμφωνα με τη σχετική έρευνα της Geoaxis, ενεργειακά πιστοποιημένα κτίρια καταγράφουν μέχρι και τριπλάσια μισθώματα από τα παλαιότερα, στο επίπεδο των 30-35 ευρώ/τ.μ.!
Τα τρία χαρακτηριστικά της αγοράς ακινήτων γραφείων
Σήμερα, η αγορά γραφείων χαρακτηρίζεται από τρεις διαφορετικές ταχύτητες:
- Ταχύτητα πρώτη: Ποιοτικά, σύγχρονα, πράσινα γραφεία, σχεδόν ανεξάρτητα θέσης, συγκεντρώνουν πολύ υψηλή ζήτηση και ενοίκια που μπορεί να ξεφύγουν πάνω από 30 ευρώ/τ.μ.
- Ταχύτητα δεύτερη: Παλαιά, ανακαινισμένα γραφεία στο Κολωνάκι και σε κεντρικούς οδικούς άξονες, σημειώνουν αξιοσημείωτη ανθεκτικότητα και μισθωτικές αξίες πέριξ των 15-20 ευρώ/τ.μ.
- Ταχύτητα τρίτη: Παλαιότερα ή μη ανακαινισμένα γραφεία που δεν μπορούν να ενοικιαστούν ούτε προς 10 ευρώ/τ.μ. σε δευτερεύουσες θέσεις στο κέντρο της Αθήνας.
Ενοίκια γραφείων -Η «φωτογραφία» της αγοράς
Μετά το ισχυρό σοκ του κορωνοϊού και την τηλεργασία, που αναδιέταξαν και την αγορά της επαγγελματικής στέγης, «επιβάλλοντας» μικρότερους και πιο λειτουργικούς χώρους, τα χαρακτηριστικά και οι τάσεις της αγοράς είναι τα εξής:
- Εξαιρετικά περιορισμένο απόθεμα και μεγάλη ζήτηση για σύγχρονα, υψηλής ποιότητας, πράσινα γραφεία, ανεξάρτητα θέσης.
- Απουσία ξένων κεφαλαίων που σχετίζεται κυρίως με το μέγεθος του διαθέσιμου προϊόντος και το δύσκαμπτο πλαίσιο της αγοράς.
- Έναρξη ανάκαμψης αξιών Βορείων Προαστίων (Μαρούσι-Κηφισιά).
- Σημαντική αύξηση νεόδμητου αποθέματος στα Βόρεια (Noval, PwC, ΤΕΕ, Αηδονάκια) τα επόμενα χρόνια.
- Πλασάρισμα του Πειραιά ως τοποθεσίας πιθανής εγκατάστασης νέων γραφείων λόγω μετρό και νέων αναπτύξεων.
- Εξαιρετικά μειούμενος αριθμός παλαιών διαμερισμάτων που μετατρέπονται σε γραφεία στο κέντρο της Αθήνας καθώς η οικιστική χρήση/Airbnb αποδεικνύεται προσφορότερη.
- Σχετική αύξηση ζήτησης για παλαιά ανακαινισμένα γραφεία στο κέντρο, με παράλληλη στροφή μικρομεσαίων επιχειρήσεων προς μικρότερη και φθηνότερη επαγγελματική στέγη σε αποκεντρωμένες θέσεις.
- Αυξημένη προσφορά και ιδιαίτερα χαμηλές τιμές παλαιών προδιαγραφών οριζόντιων ιδιοκτησιών σε δευτερεύουσες θέσεις.
- Παγιοποίηση ανοίγματος ψαλίδας μεταξύ ΑΑΑ γραφείων και γραφείων χαμηλής ποιότητας ή σε δευτερεύουσες θέσεις.
- Συνεχόμενη αύξηση κόστους κατασκευής / χρηματοδότησης και επιφυλακτικότητα ως προς την ανάπτυξη νέων επενδυτικών σχεδίων μικρής κλίμακας.
Πολύ ενδιαφέροντα είναι τα ευρήματα, ως προς τις τιμές των ενοικίων. Από την επεξεργασία των στοιχείων φαίνεται πως υπάρχει αύξηση κατά μέσο 37% στα αυτοτελή κτίρια γραφείων δίχως θέσεις στάθμευσης και 33% στα αυτοτελή κτίρια γραφείων με θέσεις στάθμευσης σε σχέση με τις αξίες του 2015.
Ακόμα μεγαλύτερη είναι η αύξηση σε βάθος δεκαετίας για γραφειακούς χώρους σε οριζόντιες ιδιοκτησίες, ειδικά όπου υπάρχουν και χώροι στάθμευσης. Συγκεκριμένα, καταγράφεται αύξηση κατά μέσο 46% στις οριζόντιες ιδιοκτησίες δίχως θέσεις στάθμευσης και 54% στις οριζόντιες ιδιοκτησίες με θέσεις στάθμευσης, σε σχέση με τις αξίες του 2015. Τις υψηλότερες πιθανές τιμές μίσθωσης παρουσιάζουν το Κολωνάκι με 16,88 ευρώ/τ.μ./ μήνα και ο άξονας της Λ. Κηφισίας με 16,36 ευρώ/τ.μ./μήνα. Ακολουθεί ο άξονας της Λ. Βουλιαγμένης με 12,50 ευρώ/τ.μ./μήνα, ο άξονας της Λ. Μεσογείων με 9,56 ευρώ/τ.μ./μήνα και τέλος ο άξονας της Λ. Συγγρού με 9,42 ευρώ/τ.μ./μήνα.
Οι τάσεις
Σύμφωνα με την Geoaxis, οι διαφορετικές ταχύτητες στην αγορά των γραφείων θα συνεχίσουν και το 2024/2025, α) με σταθεροποίηση στις αξίες για τα παλαιότερα γραφεία σε δευτερεύοντα σημεία, β) αύξηση για τα παλαιότερα ανακαινισμένα γραφεία προβολής και γ) ανακοπή στο ρυθμό αύξησης αξιών στα μοντέρνα, πράσινα γραφεία, ανεξάρτητα θέσης.
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον έχει, όμως, η νέα τάση, που έχει τα χαρακτηριστικά βραχυχρόνιων μισθώσεων και σε επαγγελματικούς χώρους. Η νέα τάση για χρήση γραφείων ευέλικτης επιφάνειας και χρόνου δεν μπορεί να δείξει ακόμη την ποσοτική επίδρασή της στην πλευρά της ζήτησης, αν και βαίνει αυξανόμενος ο αριθμός από χρήστες που προτιμούν ευέλικτους χώρους παρά την μακροχρόνια μίσθωση γραφείων. Ήδη στην Αθήνα καταγράφονται τουλάχιστον 10 τέτοιοι χώροι, ενώ και η πλατφόρμα Airbnb έχει εισέλθει στην συγκεκριμένη αγορά (ακόμη όχι στην Ελλάδα) σηματοδοτώντας μια πιθανά σημαντική μελλοντική αλλαγή στο περιβάλλον εργασίας.