Τι συμβαίνει τελικά με τα ενοίκια: Γιατί δεν υποχωρούν, πού υπάρχουν ευκαιρίες -Οι νέοι «χάρτες» τιμών [πίνακες]

Δεν ήταν λίγοι όσοι πίστευαν ότι ένα από τα ελάχιστα οφέλη -πιθανότατα το μοναδικό- που θα μπορούσε να έχει αυτή η ανελέητη πανδημία θα ήταν η πτώση των ενοικίων.

Από τον Μάρτιο του 2020 και το πρώτο lockdown οι προβλέψεις για την πορεία των ενοικίων βασίζονταν, εν πολλοίς, στην πεποίθηση ότι με το «πάγωμα» της τουριστικής δραστηριότητας θα επέστρεφαν στις μακροχρόνιες μισθώσεις σπίτια που είχαν καταχωριστεί στο Airbnb και άλλες πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης.

Πρόσφατα, το iefimerida.gr έδωσε, με τη βοήθεια αναλυτών της αγοράς, την απάντηση στο ερώτημα «γιατί τα ενοίκια παραμένουν στα ύψη, την ώρα που “πέφτει” το Airbnb». Ενας από τους βασικούς λόγους είναι το γεγονός ότι σε μεγάλο βαθμό τα Airbnb αποτελούν διαφορετική «δεξαμενή» κατοικιών και δεν σχετίζονται με το κλασικό ακίνητο των άνω των 70 τ.μ. που θα αναζητήσει η μέση οικογένεια.

Ο Θεμιστοκλής Μπάκας, πρόεδρος του Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates, παρουσιάζει σήμερα στο iefimerida.gr τα τελευταία δεδομένα για την πορεία των ενοικίων, καθώς και για τις περιοχές που υπάρχουν ακόμα διαθέσιμα ακίνητα, σε σχετικά προσιτές τιμές.

Κι όμως: Τα ενοίκια πέριξ του κέντρου «θυμίζουν»… Κηφισιά και Γλυφάδα

Από τους πίνακες που ετοίμασε η ομάδα του Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates προκύπτει ένα πολύ βασικό συμπέρασμα: Το κέντρο της Αθήνας «καίει». Τα διαθέσιμα σπίτια είναι ελάχιστα, ενώ οι τιμές παραμένουν απαγορευτικές για το μεγαλύτερο ποσοστό εργαζομένων και οικογενειών. Ο «μπούσουλας» που χρησιμοποιεί η ομάδα του Θεμιστοκλή Μπάκα για τα ενοίκια είναι τα σπίτια από 70 έως 110 τ.μ., σε 1ο ή 2ο όροφο, δηλαδή ακίνητα που είναι κατάλληλα μια οικογένεια. Για ένα σπίτι αυτών των προδιαγραφών έχουν πάρει «φωτιά» τα ενοίκια ακόμα και σε περιοχές πέριξ του κέντρου.

Είναι ενδεικτικό, σύμφωνα με τον κ. Μπάκα ότι στον Αγιο Δημήτριο (για σπίτι των παραπάνω προδιαγραφών) τα ζητούμενα ενοίκια κυμαίνονται από 6 έως 10 ευρώ το τετραγωνικό (δηλαδή για ένα ακίνητο 80 τ.μ. από 480 έως και 800). Παρομοίως, στον Βύρωνα για ένα σπίτι 80 τ.μ. μια οικογένεια θα κληθεί να πληρώσει από 432 έως και 600 ευρώ.

Το πιο εντυπωσιακό στοιχείο είναι ότι στο κέντρο της Κηφισιάς οι τιμές ενοικίου για ένα παρόμοιο σπίτι, κατασκευής προ του 2005, κυμαίνονται από 560 έως 800 ευρώ. Εν ολίγοις, τα ενοίκια σε Βύρωνα και Αγιο Δημήτριο είναι, πλέον, πολύ κοντά σε αυτά πιο «λαμπερών» περιοχών, όπως η Πεύκη, τα Μελίσσια, ο Χολαργός, το Νέο Ψυχικό ή και η Ανω Γλυφάδα.

Τι συμβαίνει τελικά με τα ενοίκια -Γιατί δεν υποχωρούν

«Η γενική εικόνα όσον αφορά τις τιμές μίσθωσης διαμερισμάτων από 70τμ έως 110τμ από 1ου έως 2ου ορόφου είναι ότι οι ζητούμενες τιμές μίσθωσης παραμένουν κυρίως σταθερές, είτε με ελαφρές μειώσεις – αυξήσεις στην κατώτερη ή/και ανώτερη ζητούμενη τιμή μίσθωσης.Το μεγαλύτερο πρόβλημα που καταγράφεται και τη φετινή χρονιά, είναι η πολύ μικρή διαθεσιμότητα ακινήτων προς μίσθωση, ιδίως για ακίνητα έως 15 ετών, δηλαδή ακίνητα κατασκευής μετά το 2005» εξηγεί στο iefimerida.gr ο κ. Θεμιστοκλής Μπάκας, πρόεδρος του Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates.

Σύμφωνα με τον κ. Μπάκα, «τα ακίνητα μεγαλύτερης ηλικίας άνω των 15 ετών είναι κυρίως ακίνητα κατασκευής από το 1975 έως το 1990 σε μεγάλο ποσοστό μερικώς ή και ολικώς ανακαινισμένα. Σε πολλές περιπτώσεις όμως, λόγω της έλλειψης διαθέσιμων ακινήτων, οι ζητούμενες τιμές ενοικίου αγγίζουν τις ζητούμενες τιμές μίσθωσης διαμερισμάτων έως 15 ετών. Πιέσεις των ζητούμενων τιμών μίσθωσης καταγράφονται κυρίως στα παλαιά ακίνητα άνω των 30 ετών, μη ανακαινισμένα διαμερίσματα που δεν κατάφεραν να μισθωθούν το προηγούμενο διάστημα».

Η λύση στο «γρίφο» των ενοικίων

Ο Θεμιστοκλής Μπάκας υπογραμμίζει ότι «η μεγάλη αύξηση των ενοικίων, οφείλεται κυρίως στην συσσώρευση πολλών ετών τόσο της υποαπόδοσης των κατοικιών, που οδήγησε πολλούς ιδιοκτήτες στην απότομη αύξηση των ζητούμενων ενοικίων, προκειμένου να περιορίσουν τις ζημίες των χρόνων της οικονομικής κρίσης, αλλά και στη μη δυνατότητα των ενδιαφερομένων να επενδύσουν στην αγορά ακινήτου για τη κάλυψη της στεγαστικής τους ανάγκης».

Κομβικής σημασίας, σύμφωνα με τον πρόεδρο του Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates, είναι το γεγονός ότι «από το 2009 και έπειτα οι τράπεζες έπαψαν να χρηματοδοτούν την αγορά κατοικιών με αποτέλεσμα να σταματήσει κάθε οικοδομική δραστηριότητα, ενώ η ζήτηση παρέμενε σταθερή. Κάθε χρόνο 15.000 έως 20.000 άνθρωποι – οικογένειες αναζητούν κατοικία. Ορισμένοι από αυτούς προ κρίσης επέλεγαν την αγορά ακινήτου. Άρα μέσα σε 10 χρόνια η ζήτηση άγγιξε τις 150.000 – 200.000 κατοικίες, σε μια περίοδο που η οικοδομική δραστηριότητα και η ανέγερση νέων πολυκατοικιών ήταν ανύπαρκτη. Παράλληλα, την ίδια χρονική περίοδο η βραχυχρόνια μίσθωση κέρδιζε συνεχώς έδαφος» σημειώνει.

Σύμφωνα με την ομάδα του Θεμιστοκλή Μπάκα, το 2018, το μέσο ενοίκιο στην περιοχή της Αττικής αυξήθηκε κατά 7%, ενώ το 2019 εκτιμάται ότι η αγορά «έτρεξε» με ετήσιο ρυθμό αύξησης της τάξεως του 10%. Μάλιστα, όσο αφορά το κέντρο της Αθήνας, όπου καταγράφονται και οι μεγαλύτερες αυξήσεις, οι τιμές ενοικίασης έχουν αυξηθεί κατά 20%-30% κατά μέσον όρο την τελευταία διετία, ενώ στις περιοχές εκτός του κέντρου η αντίστοιχη άνοδος εκτιμάται ότι κινήθηκε πέριξ του 10%-15%.

Ενοίκια: Οι νέοι «χάρτες» τιμών για όλη την Αττική

To iefimerida.gr θα παρουσιάσει τις προσεχείς ημέρες έναν οδηγό «επιβίωσης» για τα ενοίκια στο κέντρο της Αθήνας. Ακολουθούν οι πίνακες που επιμελήθηκε ο κ. Μπάκας και η ομάδα του Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates, με συνοδευτικά σχόλια για τη διαθεσιμότητα ακινήτων σε κάθε ζώνη:

Κεντρικά και Νότια Προάστια:

Διαθεσιμότητα και χαρακτηριστικά:

• Άγιος Δημήτριος : Τα διαθέσιμα ακίνητα είναι ελάχιστα, μεγάλο μέρος των ακινήτων άνω των 15 ετών είναι ανακαινισμένα.
• Αργυρούπολη : Ελάχιστα ακίνητα έως 15 ετών, ικανοποιητική διαθεσιμότητα για ακίνητα άνω των 15 ετών
• Βούλα: Ακίνητα κυρίως ανακαινισμένα, υψηλών προδιαγραφών όπου στις ανώτερες τιμές βρίσκονται σε συγκρότημα με κοινόχρηστη πισίνα .
• Βουλιαγμένη: Οι ανώτερες τιμές καταγράφονται κυρίως σε ακίνητα με θέα ή/και πλησίον της θάλασσα.
• Καβούρι: Ακίνητα κυρίως πλησίον της θάλασσας
• Γλυφάδα Άνω: Τα διαθέσιμα ακίνητα είναι κυρίως διαμερίσματα κατασκευής μετά το 2000
• Νέα Σμύρνη : Ο αριθμός των διαθέσιμων διαμερισμάτων άνω των 15 ετών είναι ικανοποιητικός, σε αντίθεση με τα διαμερίσματα έως 15 ετών που η διαθεσιμότητα είναι πάρα πολύ μικρή.

Βόρεια και Ανατολικά Προάστια:

Διαθεσιμότητα και χαρακτηριστικά:

• Γέρακας: Τα διαθέσιμα ακίνητα είναι ελάχιστα.
• Βριλήσσια: Ικανοποιητικός αριθμός ακινήτων κυρίως ανακαινισμένα με έτος κατασκευής από το 1975 έως 1990 για τα ακίνητα άνω των 15 ετών , ενώ υπάρχει ικανοποιητικός αριθμός ακινήτων μετά το 2000.
• Εκάλη: Ακίνητα (70-95τμ) έως 15 ετών είναι σχεδόν ανύπαρκτα, τα μόνα διαθέσιμα είναι ακίνητα άνω των 15 ετών και κυρίως ακίνητα ανακαινισμένα με έτος κατασκευής από το 1975 έως το 1995 .
• Κεφαλάρι: Ικανοποιητικός αριθμός ακινήτων για ακίνητα άνω των 15 ετών κατασκευής από το 1975 έως το 1990 κυρίως ανακαινισμένα.
• Κηφισιά Άνω: Μηδενική σχεδόν διαθεσιμότητα ακινήτων (70-95τμ) από 1^ο έως 2^ο όροφο .
• Κηφισιά Κέντρο: Ικανοποιητικός αριθμός διαθέσιμων ακινήτων άνω των 15 ετών, κυρίως ακίνητα κατασκευής 1985-1995 ανακαινισμένα. Μηδενική σχεδόν διαθεσιμότητα ακινήτων έως 15 ετών.
• Πολιτεία: Τα διαμερίσματα άνω των 15 ετών, είναι κυρίως ανακαινισμένα διαμερίσματα με έτος κατασκευής από το 1985-1990. Τα διαθέσιμα διαμερίσματα έως 15 ετών είναι κυρίως διαμερίσματα μεγαλύτερης επιφάνειας από 130τμ έως 200-250τμ .
• Μαρούσι: Ο αριθμός των διαθέσιμων διαμερισμάτων έως 15 ετών είναι ικανοποιητικός, ενώ υπάρχει μεγάλη διαθεσιμότητα και σε πλήρως επιπλωμένα διαμερίσματα. Πολύ μεγάλη διαθεσιμότητα διαμερισμάτων άνω των 15 ετών, τα πλήρως ανακαινισμένα διαμερίσματα αγγίζουν τα επίπεδα μίσθωσης ακινήτων έως 15 ετών.
• Μελίσσια: Ικανοποιητικός αριθμός διαθέσιμων ακινήτων άνω των 15 ετών, κυρίως ακίνητα κατασκευής 1985-1995 ανακαινισμένα. Ελάχιστα διαθέσιμα ακίνητα έως 15 ετών.
• Νέα Ερυθραία: Ικανοποιητικός αριθμός διαθέσιμων ακινήτων άνω των 15 ετών, κυρίως ακίνητα κατασκευής 1985-1995, ενώ λίγα είναι τα διαθέσιμα ακίνητα με έτος κατασκευής 1995-2005. Σχεδόν μηδενική διαθεσιμότητα για ακίνητα έως 15 ετών.
• Ηράκλειο: Ικανοποιητικός διαθέσιμος αριθμός ακινήτων άνω των 15 ετών, διατίθενται διαμερίσματα πλήρως ανακαινισμένα και στην ανώτερη τιμή πλήρως επιπλωμένα. Μικρός ο αριθμός των διαθέσιμων ακινήτων έως 15 ετών.
• Πεύκη: Σχεδόν μηδενική διαθεσιμότητα για ακίνητα έως 15 ετών. Τα διαμερίσματα που διατίθενται άνω των 15 ετών, είναι κυρίως διαμερίσματα έτους κατασκευής 1980-1995.
• Παπάγου: Ελάχιστα τα διαθέσιμα ακίνητα τόσο έως 15 ετών όσο και άνω των 15 ετών. Τα διαμερίσματα άνω των 15 ετών που διατίθενται είναι κατασκευής 1975-1985 και σε μεγάλο ποσοστό διατίθενται επιπλωμένα.
• Φιλοθέη: Τα διαθέσιμα διαμερίσματα άνω των 15 ετών , είναι κυρίως ανακαινισμένα με έτος κατασκευής (1980-1987). Τα διαμερίσματα έως 15 ετών που διατίθενται , είναι επιφάνειας μεγαλύτερης από 130τμ.
• Χαλάνδρι: Η ανώτερη τιμή μίσθωσης για τα διαθέσιμα διαμερίσματα έως 15 ετών, αφορά ακίνητα πλήρως εξοπλισμένα και επιπλωμένα. Τα διαθέσιμα ακίνητα άνω των 15 ετών που η ζητούμενη τιμή μίσθωσης είναι άνω των 8,6€/τμ είναι κυρίως ακίνητα μετά το 2000, ανακαινισμένα και σε μεγάλο ποσοστό διατίθενται επιπλωμένα και πλήρως εξοπλισμένα.
• Χολαργός: Τα διαθέσιμα ακίνητα άνω των 15 ετών, είναι κυρίως διαμερίσματα έτους κατασκευής 1980-1987 πλήρως ανακαινισμένα μεταξύ της ζητούμενης τιμής μίσθωσης 8,5-10€/τμ .Ελάχιστα τα διαθέσιμα ακίνητα έως 15 ετών.
• Νέο Ψυχικό: Τα διαθέσιμα διαμερίσματα έως 15 ετών, στην ανώτερη ζητούμενη τιμή μίσθωσης, διατίθενται επιπλωμένα και πλήρως εξοπλισμένα. Τα ακίνητα άνω των 15 ετών που η ζητούμενη τιμή μίσθωσης κυμαίνεται μεταξύ 6€/τμ έως 8,2€/τμ , είναι κυρίως ακίνητα κατασκευής 1970-1985 που στην ανώτερη τιμή μίσθωσης, είναι κυρίως ακίνητα ανακαινισμένα. Τα ακίνητα άνω των 15 ετών που η ζητούμενη τιμή μίσθωσης κυμαίνεται από 9€/τμ έως 11€/τμ, είναι ακίνητα κατασκευής από το 1995 έως το 2000, πλήρως ανακαινισμένα και σε μεγάλο ποσοστό μισθώνονται επιπλωμένα με το σύνολο του εξοπλισμού.
• Παλαιό Ψυχικό: Τα διαθέσιμα διαμερίσματα άνω των 15 ετών είναι ακίνητα κατασκευής του 1980 πλήρως ανακαινισμένα, στην ανώτερη ζητούμενη τιμή μίσθωσης μεταξύ 17€/τμ έως 20€/τμ , διατίθενται επιπλωμένα και πλήρως εξοπλισμένα. Σχεδόν μηδενική διαθεσιμότητα ακινήτων έως 15 ετών.

Κεντρικά και Δυτικά Προάστια:

Διαθεσιμότητα και χαρακτηριστικά:

• Άγιοι Ανάργυροι: Μηδενική η διαθεσιμότητα ακινήτων έως 15 ετών. Τα διαμερίσματα άνω των 15 ετών είναι κυρίως ανακαινισμένα πλήρως με έτος κατασκευής από 1968 έως 1980.
• Άνω Λιόσια: Τα διαμερίσματα άνω των 15 ετών που η ζητούμενη τιμή μίσθωσης κυμαίνεται στα 4€/τμ είναι διαμερίσματα ανακαινισμένα. Με ζητούμενη τιμή μηνιαίας μίσθωσης 5€/τμ, αφορά διαμερίσματα με έτος κατασκευής 2000-2005. Μηδενική η διαθεσιμότητα ακινήτων έως 15 ετών.
• Αιγάλεω: Ελάχιστα διαθέσιμα ακίνητα έως 15 ετών.Τα διαμερίσματα άνω των 15 ετών είναι κυρίως ανακαινισμένα πλήρως με έτος κατασκευής από 1970 έως 1986. Γενικότερα η διαθεσιμότητα ακινήτων είναι πολύ μικρή.
• Ίλιον: Τα διαμερίσματα άνω των 15 ετών που διατίθενται προς μίσθωση, είναι κυρίως διαμερίσματα κατασκευής από το 1995 έως το 2000. Σχεδόν μηδενική διαθεσιμότητα διαμερισμάτων έως 15 ετών.
• Νέα Φιλαδέλφεια: Μηδενικά διαμερίσματα έως 15 ετών. Τα διαμερίσματα που διατίθενται προς μίσθωση άνω των 15 των είναι κυρίως ανακαινισμένα με έτος κατασκευής από το 1980 έως το 1997.
• Νέα Ιωνία: Ικανοποιητικός αριθμός διαθέσιμων ακινήτων άνω των 15 ετών. Το μεγαλύτερο ποσοστό των διαθέσιμων ακινήτων άνω των 15 ετών, είτε είναι πλήρως ανακαινισμένα κατασκευής 1980, είτε νεότερα ακίνητα κατασκευής 1995-2000. Ελάχιστα τα διαθέσιμα ακίνητα έως 15 ετών.
• Περιστέρι: Ικανοποιητικός αριθμός διαθέσιμων ακινήτων άνω των 15 ετών. Το μεγαλύτερο ποσοστό των διαθέσιμων ακινήτων άνω των 15 ετών, είτε είναι πλήρως ανακαινισμένα με έτος κατασκευής 1972-1990, είτε νεότερα ακίνητα κατασκευής 1995-2000. Περιορισμός στη διαθεσιμότητα ακινήτων έως 15 ετών.
• Πετρούπολη: Σχεδόν μηδενική διαθεσιμότητα διαμερισμάτων έως 15 ετών. Ικανοποιητική διαθεσιμότητα ακινήτων άνω των 15 ετών. Τα διαθέσιμα προς μίσθωση ακίνητα είναι κυρίως ανακαινισμένα πλήρως κατασκευής 1980 ή/και νεότερα ακίνητα κατασκευής 1997-2000.
• Χαϊδάρι: Τα διαθέσιμα διαμερίσματα άνω των 15 ετών, είτε είναι διαμερίσματα ανακαινισμένα πλήρως έτους κατασκευής 1975-1985, είτε νεότερης κατασκευής 1995-1997 όπου το κόστος μίσθωσης αγγίζει τα 8€/τμ έως 9€/τμ. Μηδενική η διαθεσιμότητα διαμερισμάτων έως 15 ετών