Λύση στα «κόκκινα» δάνεια και «ανάχωμα» στους πλειστηριασμούς πρώτης κατοικίας μπορεί να προσφέρει το leasing ακινήτων για ιδιώτες.
Παράγοντες της αγοράς χαιρέτησαν την τροπολογία που κατατέθηκε πρόσφατα στη Βουλή στο πλαίσιο του νέου Αναπτυξιακού Νόμου.
Το leasing στα ακίνητα είναι ένα γνώριμο χρηματοδοτικό εργαλείο που διατίθεται από το 1999 μέχρι σήμερα και αφορά αποκλειστικά όλους τους ελεύθερους επαγγελματίες και τις επιχειρήσεις πάσης φύσεως, μεγέθους και νομικής μορφής, που επιθυμούν την απόκτηση ακινήτου για την άσκηση της επαγγελματικής τους δραστηριότητας. Αφορά συμβάσεις 10ετούς, κατ’ ελάχιστον διάρκειας, σε επαγγελματικά ακίνητα έναντι συμφωνημένου μισθώματος.
Η πρόσφατη τροπολογία, σύμφωνα με τον πρόεδρο του Πανελλαδικού Κτηματομεσιτικού Δικτύου E-Real Estates, Θεμιστοκλή Μπάκα, αναμένεται μεταξύ άλλων να βοηθήσει τη ρευστότητα στην κτηματαγορά μια εποχή που η ζήτηση για αγορά κατοικίας έχει επανέλθει δυναμικά. «Πρόκειται για ένα πρωτοποριακό μέτρο για την ελληνική οικονομία, το οποίο, όπως έχουμε πολλάκις τονίσει ήδη από τον Οκτώβριο του 2019 σε σχετικές έρευνές μας, αποτελεί λύση για τα «κόκκινα» δάνεια», εξηγεί ο κ. Μπάκας.
Δεύτερη ευκαιρία για τους δανειολήπτες «κόκκινων» δανείων - Ανάχωμα στους πλειστηριασμούς
Σύμφωνα με τον ίδιο, η τροπολογία που κατατέθηκε στη Βουλή, σχετικά με το άνοιγμα της αγοράς των υπηρεσιών χρηματοδοτικής μίσθωσης, δίνει τη δυνατότητα στον δανειολήπτη με δάνεια σε καθυστέρηση να μπορεί να μεταβιβάζει την κυριότητα του ακινήτου στο ίδρυμα υπογράφοντας σύμβαση ενοικίασης/χρηματοδοτικής μίσθωσης για ορισμένη ελάχιστη χρονική περίοδο. Η εν λόγω λύση προβλέπεται στον Κώδικα Δεοντολογίας των Τραπεζών για τη διαχείριση των μη εξυπηρετούμενων ιδιωτικών οφειλών, προσφέροντας περισσότερες εναλλακτικές λύσεις στους δανειολήπτες μη εξυπηρετούμενων δανείων.
Σύμφωνα με δηλώσεις επικεφαλής εταιρείας διαχείρισης απαιτήσεων, 50.000 ακίνητα θα διατίθενται μέσω πλειστηριασμών κάθε χρόνο για την επόμενη πενταετία σε τιμές μειωμένες ακόμη και 35% από τις τιμές της ελεύθερης αγοράς σύμφωνα με πρόσφατη διάταξη του υπουργείου Δικαιοσύνης.
«Η εν λόγω τροπολογία, που κατατέθηκε στη Βουλή την περασμένη Παρασκευή, μπορεί να αποτελέσει «ανάχωμα» ή ακόμα και λύση ιδιαίτερα στους πλειστηριασμούς πρώτης κατοικίας, αν φυσικά οι δανειολήπτες επιθυμούν είτε να διαμείνουν στη κατοικία τους, είτε να τους δοθεί μια δεύτερη ευκαιρία να μην χάσουν το ακίνητο τους εφόσον τους δίνεται η δυνατότητα επαναγοράς στη λήξη της σύμβασης ή και νωρίτερα αυτής», τονίζει ο Θεμιστοκλής Μπάκας.
Ερωτήματα που θα πρέπει να αποσαφηνιστούν
Ωστόσο, όπως συμπληρώνει, υπάρχουν ερωτήματα που «γεννιούνται» και στα οποία θα πρέπει να δοθούν απαντήσεις, όπως:
1) Σε ποια αξία θα καταβάλλεται η δόση του leasing. Στην εμπορική αξία του ακινήτου ή στο υπολειπόμενο ποσό της οφειλής του δανειολήπτη.
2) Πως θα ορίζεται η αξία του ακινήτου στη περίπτωση επαναγοράς στη λήξη της σύμβασης ή και νωρίτερα αυτής.
Μέτρο ρευστότητας για την κτηματαγορά για όσους δεν διαθέτουν την ιδία συμμετοχή ύψους 20%-30% που ζητούν οι τράπεζες για τη χορήγηση στεγαστικών δανείων
Παράλληλα, σύμφωνα πάντα με παράγοντες της αγοράς ακινήτων, εκφράζεται η ελπίδα ότι η τροπολογία θα ανοίξει πλέον τη δυνατότητα και στο leasing ακινήτων για ιδιώτες μη δανειολήπτες κόκκινων δανείων.
«Τα τραπεζικά ιδρύματα και οι εταιρείες leasing, θα μπορούσαν για τους εγχώριους ενδιαφερόμενους αγοραστές κατοικίας που πληρούν τις τραπεζικές προϋποθέσεις χορήγησης στεγαστικού δανείου αλλά δε διαθέτουν την ιδία συμμετοχή 20%-30% (ελάχιστοι είναι οι ενδιαφερόμενοι εγχώριοι αγοραστές – ιδιαίτερα οι νέοι ηλικιακά που κατάφεραν να προβούν σε αποταμίευση εν μέσω οικονομικής κρίσης 10 ετών), να υιοθετήσουν το leasing – χρηματοδοτική μίσθωση ως εναλλακτική μορφή χρηματοδότησης για κατοικίες ιδιωτών κυρίως για ακίνητα που διαθέτουν στα χαρτοφυλάκια τους», λέει ο πρόεδρος του E Real Estates.
Ουσιαστικά το leasing λειτουργεί σε πολλές περιπτώσεις ως μέσο αντιμετώπισης της έλλειψης ρευστότητας του πελάτη που αδυνατεί να δανειστεί ή να καταβάλλει ένα ποσό για αγορά ακινήτου που είναι απαραίτητο (π.χ. ιδία συμμετοχή 20%-25 % στα στεγαστικά δάνεια ιδιωτών).
Κατά την αποπληρωμή του μισθώματος, ο μισθωτής μπορεί είτε:
- να εξαγοράσει το ακίνητο έναντι συμβολικού τιμήματος (η μηνιαία δόση στη διάρκεια της μίσθωσης θα είναι προσαυξημένη διότι θα πρέπει να καλυφθεί το κεφάλαιο αγοράς)
- να εξαγοράσει το ακίνητο έναντι προκαθορισμένου τιμήματος στη λήξη
- να ανανεώσει τη σύμβαση για μία ακόμα χρονική περίοδο με νέους ή τους ίδιους όρους
- να διακόψει τη συνεργασία με τον εκμισθωτή επιστρέφοντας το ακίνητο
Πλεονεκτήματα Leasing – Χρηματοδοτικής Μίσθωσης:
- Μεγάλη διάρκεια αποπληρωμής ακόμη και 25 - 30 έτη
- Ευελιξία στην αποπληρωμή
- Απόκτηση ιδιόκτητης στέγης (χωρίς το άγχος της εξώσεως λόγω ιδιοκατοίκησης από τον εκμισθωτή και άλλων παρεμφερών λόγων)
- Μετατροπή της ενοικιάσεως σε ιδιοκτησία, ιδιαίτερα τη στιγμή που οι ζητούμενες τιμές μίσθωσης έχουν αυξηθεί ακόμη και 25%-30% τα τελευταία χρόνια.
- Χωρίς ίδια συμμετοχή 20%-30%
Ταυτόχρονα, με βάση τα δεδομένα λειτουργίας της χρηματοδοτικής μίσθωσης, ο μισθωτής μπορεί να επιλέξει να έχει προσαυξημένο μηνιαίο μίσθωμα για να καλύψει στη διάρκεια της μίσθωσης την ίδια συμμετοχή 20%-30% της αξίας του ακινήτου που σήμερα δε διαθέτει ως αποταμίευση για την ίδια συμμετοχή που απαιτείται στη χορήγηση στεγαστικού δανείου. Η κυριότητα του ακινήτου παραμένει στην τράπεζα καθ΄ όλη τη διάρκεια της χρηματοδοτικής μίσθωσης σε αντίθεση με τη χορήγηση στεγαστικών δανείων.
Στη περίπτωση που ο μισθωτής δεν καταβάλει τα μηνιαία μισθώματα και δεν τηρήσει την σύμβαση χρηματοδοτικής μίσθωσης, χάνει αυτομάτως το δικαίωμα προσδοκίας απόκτησης κυριότητας του ακινήτου, ενώ η τράπεζα έχει πολύ λιγότερα έξοδα διότι απλά θα κοινοποιήσει – γνωστοποιήσει τη καταγγελία της σύμβασης χρηματοδοτικής μίσθωσης χωρίς να προβεί σε πλειστηριασμούς και χωρίς κοινωνικό κόστος.
«Η υιοθέτηση του leasing – χρηματοδοτική μίσθωση ως εναλλακτική μορφή χρηματοδότησης για κατοικίες ιδιωτών θα αποτελέσει καταλυτικό μοχλό ανάπτυξης και ρευστότητας στη κτηματαγορά, αυξάνοντας την οικοδομική δραστηριότητα, δημιουργώντας νέες θέσεις εργασίας, ισορροπώντας τις ζητούμενες τιμές μίσθωσης και παράλληλα θα βοηθήσει τα νέα ζευγάρια που πληρούν τα τραπεζικά κριτήρια δανειοδότησης και δεν διαθέτουν αποταμιεύσεις, να προβούν σε αγορά κατοικίας», καταλήγει ο κ. Μπάκας.