Το κλίμα για μια «δεύτερη» επενδυτική ευκαιρία στα ακίνητα, για όσους δεν πίστεψαν στην κτηματαγορά τα προηγούμενα χρόνια, διαμορφώνεται και φέτος.
Αυτό δείχνουν τα στοιχεία της νέας έκθεσης του Πανελλαδικού Δικτύου Κτηματομεσιτών E-Real Estates.
Οι τιμές πώλησης, αν και αυξημένες από το 2018 έως και σήμερα, υπολείπονται κατά 20%-25% σε πολλές περιοχές της χώρας μας σε σχέση με το 2007, γεγονός που έχει αναθερμάνει το ενδιαφέρον.
Ποιοι επενδύουν σήμερα σε ακίνητα στην Ελλάδα και γιατί;
Τις απαντήσεις δίνει η έκθεση που χωρίζει τους ενδιαφερόμενους σε δέκα κατηγορίες. Έτσι, για τα οικιστικά ακίνητα έντονο είναι το ενδιαφέρον:
Των νέων (25-30 ετών) που διαθέτουν οικονομίες έως 20.000€. Αντί να διατηρούν τις αποταμιεύσεις στον καταθετικό λογαριασμό, στοχεύουν στην αγορά μικρών ακινήτων με στόχο το μηνιαίο εισόδημα. Λόγω του μικρού διαθέσιμου κεφαλαίου, τη δεδομένη χρονική στιγμή κινούνται άμεσα με στόχο τον περιορισμό των εξόδων λόγω των επικείμενων αυξήσεων των αντικειμενικών αξιών.
Στελέχη πολυεθνικών εταιρειών που διαθέτουν αποταμιεύσεις στοχεύουν στο development σε συνεργασία με πρόσωπα του οικείου περιβάλλοντός τους.
Δανειολήπτες ηλικίας έως 44 ετών που διαθέτουν την ιδία συμμετοχή ύψους 20%-30% της αξίας του ακινήτου, είτε μέσω προσωπικών αποταμιεύσεων, είτε οικογενειακών αποταμιεύσεων ή/και εφάπαξ των γονέων ή/και μέσω πώλησης άλλου περιουσιακού στοιχείου.
«Η τελευταία κατηγορία τη δεδομένη χρονική στιγμή αποτελεί μεγάλο μέρος του αγοραστικού κοινού τόσο λόγω της μη φορολόγησης χρηματικής δωρεάς που λαμβάνουν από τους γονείς και παράλληλα λόγω των υψηλών ενοικίων που σε σύγκριση με τη μηνιαία δόση δανείου πολλές φορές η μηνιαία δόση υπολείπεται του ενοικίου κατά 20%-30%», εξηγεί ο πρόεδρος του E-Real Estates, Θεμιστοκλής Μπάκας.
Όσον αφορά στους δανειολήπτες έως 44 ετών, επιλέγουν κυρίως ακίνητα έως 160.000 με 2-3Υ/Δ, δηλαδή από 75 τ.μ. έως 95 τ.μ., ενώ το μέσο στεγαστικό δάνειο υπολογίζεται στις 90.00€-100.000€ και σε πολλές περιπτώσεις η ιδία συμμετοχή ξεπερνά το απαιτούμενο 20%-30% και αγγίζει το 40%-50%, με στόχο το μικρότερο δανεισμό και τη μικρότερη μηνιαία δόση δανείου.
Σημειώνεται ότι οι εκδόσεις νέων στεγαστικών δανείων το 2020 άγγιξαν τα 687 εκατ. ευρώ, ενώ το 2021, σύμφωνα με τις μέχρι τώρα πληροφορίες, θα αγγίξουν τα 900 εκατ. ευρώ.
Γονείς μέσω αφορολόγητης χρηματικής δωρεάς. Δεν είναι λίγοι οι γονείς που, μετά την εφαρμογή της αφορολόγητης χρηματικής δωρεάς έως το ποσό των 800.00€ από 1/10/2021 και παράλληλα της επικείμενης αύξησης των αντικειμενικών αξιών από 1/1/2022, έσπευσαν να αναζητήσουν κατοικίες με στόχο την άμεση αγορά είτε για να καλύψουν τη στεγαστική ανάγκη των παιδιών τους, ιδιαίτερα αν επρόκειτο για νέα ζευγάρια που κάνουν το επόμενο βήμα στη ζωή τους. Καθώς, και όσοι αναζήτησαν κατοικίες προς αγορά κατάλληλες για φοιτητές με στόχο την παραχώρηση της ιδιοκτησίας κατευθείαν στο παιδί, έτσι ώστε και να γλιτώσουν τα μηνιαία μισθώματα αλλά παράλληλα να δημιουργήσουν ένα μελλοντικό εισόδημα στο παιδί τους από την εκμετάλλευση του ακινήτου ή/και να διασφαλίσουν τη στέγασή του στο μέλλον.
Ιδιωτικά επενδυτικά σχήματα/funds. Τα ιδιωτικά επενδυτικά σχήματα αναζητούν έντονα είτε αυτοτελή κτίρια, είτε διαμερίσματα που χρίζουν ανακαίνισης, με στόχο τόσο την άμεση ανακαίνιση και μεταπώληση, είτε στην άμεση εκμετάλλευση μέσω μακροχρόνιας μίσθωσης, διότι τη δεδομένη στιγμή η ζήτηση ακινήτων προς μίσθωση καταγράφει καθημερινά αυξητικές τάσεις.
Οι επενδυτές είτε ιδιωτικών σχημάτων είτε funds στοχεύουν στη μίσθωση των ανακαινισμένων ακινήτων τους για 3-4 έτη, με στόχο τόσο τη μηνιαία απόδοση, αλλά παράλληλα και στην αύξηση των τιμών πώλησης το επόμενο διάστημα, δηλαδή να εισπράττουν ένα καλό μίσθωμα για τα επόμενα 3-4 χρόνια και στη λήξη της μίσθωσης να προβούν σε πώληση του ακινήτου σε τιμές σίγουρα υψηλότερες από τη δεδομένη χρονική στιγμή.
Παράλληλα, αναζητούν και οικόπεδα σε περιοχές που καταγράφεται έντονο αγοραστικό ενδιαφέρον, με στόχο την ανέγερση κατοικιών.
Έντονη κινητικότητα καταγράφεται και για την αγορά αυτοτελών κτιρίων, τόσο στο κέντρο της Αθήνας όσο και στους κεντρικούς άξονες της πρωτεύουσας, με στόχο την τουριστική ανάπτυξη (boutique hotel, hostel κ.λπ.).
Κατασκευαστές μικρών πολυκατοικιών. Το τελευταίο χρονικό διάστημα δεν είναι λίγοι οι «νέοι» πολιτικοί μηχανικοί και αρχιτέκτονες που διαθέτουν ένα αρχικό κεφάλαιο της τάξεως των 150.000€-200.000€ και επιθυμούν να ενταχθούν πλέον στον κατασκευαστικό κλάδο αναζητώντας για αγορά μικρά οικόπεδα ή/και οικόπεδα με παλαιά κτίσματα για την ανέγερση 3-4 διαμερισμάτων συνολικής επιφάνειας 220 τ.μ.-240 τ.μ.
Εγχώριοι αγοραστές εξοχικών κατοικιών. Κάθε χρόνο η απόκτηση εξοχικής κατοικίας στους δημοφιλείς τουριστικούς προορισμούς της χώρας μας, όπως Μύκονος, Σαντορίνη κ.λπ. καταγράφουν έντονο ενδιαφέρον.
Το τελευταίο χρονικό διάστημα και κυρίως κατά τη διάρκεια των lockdown γεννήθηκε η επιθυμία αρκετών πολιτών μεγάλων αστικών πόλεων, που διαθέτουν αποταμιεύσεις ύψους 80.000€-150.000€, να αναζητούν εξοχικές κατοικίες σε απόσταση 1-2 ώρες από τη μόνιμη κατοικία τους, τις οποίες θα μπορούν να επισκέπτονται σε κάθε δυνατή ευκαιρία, ακόμη και το Σαββατοκύριακο και ακόμη να τις εκμεταλλεύονται μέσω της βραχυχρόνιας μίσθωσης.
Ιδιοκτήτες - αλλαγή κατοικίας. Κινητικότητα καταγράφεται και από ιδιοκτήτες διαμερισμάτων ή/και μεζονετών σε συγκροτήματα κυρίως των βορείων προαστίων, οι οποίοι τόσο λόγω της επιθυμίας να διαμείνουν σε μονοκατοικία και σε συνάρτηση της αύξησης των ζητούμενων τιμών πώλησης μελετούν το «σενάριο» να πουλήσουν το διαμέρισμα ή/και τη μεζονέτα που διαμένουν και να προβούν σε αγορά οικοπέδου που μπορεί να ανεγερθεί κατοικία από 150 τ.μ. έως 200 τ.μ. Η αναζήτηση επικεντρώνεται σε περιοχές όπως τα Μελίσσια, η Νέα Πεντέλη, το Μαρούσι, η Κάτω Κηφισιά κ.λπ.
Ο στόχος της αλλαγής κατοικίας δεν επικεντρώνεται μόνο στην ανάγκη διαμονής σε μονοκατοικία αλλά παράλληλα μελετούν τη δυνατότητα η νέα κατοικία να μπορεί να «χωριστεί» σε δύο διαμερίσματα, ώστε να δοθούν αργότερα στα παιδιά τους.
Εγχώριοι και αλλοδαποί επενδυτές. Δεν είναι λίγες οι περιπτώσεις τόσο εγχώριων αλλά κυρίως αλλοδαπών επενδυτών που έχουν στραφεί στην αγορά ακινήτων. Στόχος η δημιουργία φοιτητικών κατοικιών υψηλών προδιαγραφών ή η μεσοπρόθεσμη ενοικίαση σε στελέχη εταιρειών.
Αποταμιεύσεις ιδιωτών με στόχο το μηνιαίο εισόδημα. Παράλληλα, το τελευταίο χρονικό διάστημα έχει ενταθεί η κινητικότητα σε αγορά μικρών καταστημάτων στο κέντρο της Αθήνας και κυρίως περιμετρικά της Ομόνοιας, Σοφοκλέους, Αθηνάς. Οι ενδιαφερόμενοι αγοραστές αναζητούν καταστήματα μικρής επιφάνειας, με διαθέσιμα κεφάλαια της τάξεως των 100.000€-150.000€.
«Η επικείμενη αλλαγή των αντικειμενικών αξιών επιφέρει αύξηση σε μια σειρά φόρων που είναι άμεσα συνδεδεμένη με την ακίνητη περιουσία με συνέπεια να αυξάνεται το κόστος μεταβίβασης. Άρα, είναι εντελώς λογικό όλοι οι ενδιαφερόμενοι, τόσο ιδιώτες επενδυτές όσο και επενδυτικά σχήματα αλλά και ιδιώτες που επιθυμούν είτε την αγορά κατοικίας με στόχο τη μετεγκατάσταση είτε την αγορά πρώτης κατοικίας, να επισπεύδουν έως τα τέλη της χρονιάς την οποιαδήποτε απόφασή τους.
»Σημειώνεται ότι ενώ άλλαξαν οι αντικειμενικές αξίες τον Ιούνιο του 2021, η εφαρμογή τους θα ισχύσει από 1/1/2022, δίνοντας το χρονικό περιθώριο στους ενδιαφερόμενους αγοραστές να προβούν σε αγορά ακινήτων με μικρότερα κόστη, αποτελώντας παράλληλα αναπτυξιακό κίνητρο για την κτηματαγορά», καταλήγει ο κ. Μπάκας.
Η ανοδική πορεία των τιμών πώλησης
